资产评估期末考试小结

《资产评估期末考试小结》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、名词解释：1、资产：资产是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。2、商誉：商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。3、宗地：土地使用权人的权属界址范围内的地块。权属界址线所封闭的地块。4、经济性贬值：也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因

2、而，直接影响资产或物业的市场价值。5、估价期日：对于土地、建筑物等一些财产进行评估价格时，估计最终确定一个估计结果，在这个估价结果对应的那一天，就称为估价期日。简单的说就是估价出结果的那一天。6、折现：将未到期的一笔资金折算为现在即付的资金数额的行为。也有泛指不同时间的资金数值之间的相互换算。7、房地产价格：房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。8、估价时间：是指所估价格的期有效期，如截止到未来某个年月日，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效，它不同于估价责任期，如果估价报告在其有效

3、期内得到了使用，则估价责任期影视无限期，如果估价报告超过了有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期9、还原利率：所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。并用马克思的地价公式加以表示，即v=a／r，式中v一不动产价格；a一纯收益；r一还原利率。应用在土地评估中，已知一块一定纯收益的土地，选用一定的还原利率，得出相应的土地评估价格。10、成新率：获得新的概率﹑比例，表示新旧的程度。成新率=[(设备总使用年限—设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%11、无形资产：无形资产（IntangibleAssets）是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可

4、辨认非货币性资产。12、楼面地价：1、楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。　　2、楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率　　规划建筑面积=土地面积×容积率　　容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积　　例如2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。　　楼面地价=463000000/（1314

5、5*3.2）=11007元/平方。　　3、楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。13、容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。二、简述题1、简述无形资产评估与有形资产评估相比较有哪些不同？（10分）2、影响无形资产评估价值的因素有哪些？（6分）1.无形资产的收益能力。2.无形资产的使用期限。3.无形资产的科学价值和发展前景。4.无形资产的成本。5.成果使用方式。6.市场供需状况。7.费用支付方式。3、简述机器设备成

6、新率估算的三种基本方法？（6分）（一）成本法的适用范围主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益法的适用范围主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。4、简述资产评估的基本程序？（8分）是指资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估工作的各个具体步骤及由逻辑关

7、系决定的排列顺序。资产评估程序一般包括以下步骤：　　1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.形成资产评估计划；4.资产勘查；5.收集、分析资产评估资料；6.评定估算；7.形成和提交资产评估报告；8.工作档案归档。5、市场比较法的基本原理、估价步骤和注意的事项是什么？（8分）原理：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。估价步骤：收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因