小议房地产经济过热现象

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1、小议房地产经济过热现象-----从房地产经济运行过程的角度分析我国1992年和2003年后房地产经济过热现象姓名:姚霞学号:0803030246班级:工程管理0802中国房地产的发展大致经历了四个阶段：1、房地产产业的兴起阶段。在1978年理论界就进行了对房地产的构思和设想，提出了住房商品化、土地改革等问题。例如1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。可以说中国的房地产产业在此萌芽了。2、房地产产业的推行阶段。主要从实际问题上分析房地产业在中国的惊

2、人的发展和推行中所遇到的挫折和失败。例如1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 3、房地产相对稳定的发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和

3、按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。4、中国房地产飞速发展的新阶段。表现为价格持续上扬，多项调控措施出台。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。不难看出房地产经济在我国具有极旺盛的生命力，从其兴起发展到今天才不过三十年就成为我国的重要支柱产业，它的发展状况关系到一个地区甚至是一个国家经济的基础。1992-1993年房地产热背景：20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是与“基本小康”的发

4、展阶段相适应的低水平的发展。第五次全国人口普查统计显示，我国城乡人均住房0.78间，城乡住房成套率约67%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户，其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万。家庭洗澡等卫生设施较差，使用燃气、电等清洁能源作燃料的家庭仅27.5%，其他为柴草和煤炭。全面提高城乡居民居住质量，任务十分艰巨。我国私有住房占城镇住房比例已超过82%。通过稳步推进公有住房改革，我国从根本上改变了公房低租金、福利性使用制度，目前私有住房占城镇住房比例已超过82%。房产已成

5、城市居民家庭财产中最重要部分。据国家统计局城调总队调查，城市家庭现有房产价值户均为10.9万元，占家庭财产的47.9%。其中，私房及部分产权的私房现值户均为9.9万元，公房现值户均为0.7万元，家庭装修现值户均为0.4万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市该比例分别为49.3%、45.1%和48.1%。尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。在90年代初，发达国家的人均住房建筑

6、面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。另外,不同收入国家居住水平存在一定的差异，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。2001年我国城镇居民人均住房使用面积为15.4平方米，人均住房建筑面积为22.77平方米,处于上世纪90年代中等收入国家平均水平,与中高收入国家平均30平方米的水平仍有较大差距。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经

7、济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。由于我国房地产经济市场的不完善，房地产经济运行过程的不规范，我国1992-1993年在全国出现了房地产热,甚至在海南、北海、惠州等地出现了房地产投机现象，产生房地产虚热。我想这个时候的房地产应该是处于我国房地产发展的第二个阶段——房地产产业的推行阶段。这一阶段的房地产产业无论是它的市场主体还是市场机制在房地产经济运行过程中都显得很不成熟，市场主体的盲目、市场机制的不完善是这一时期房地产经济过热甚至是出现投机显现的主要原因。生产：在

8、生产这一环节上，市场主体的盲目、市场机制的不完善，是1992—1993年全国性房地产经济过热的主要原因。房地产经济主体层面分析政府方面:我国政府对国有土地和农村集体土地分别实行两种使用制度，即国有土地可以有偿使用、转让、抵押等，政府的土地控制能力直接决定着土地规划、土地发放行为。土地的供应方式是否投标，交易市场是透明还是暗箱操作，市场秩序运作是否规范，决定着政府部门对房地产市场的调控能力。。而1992-1993年