融资中国-房地产基金专题

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1、融资中国《房地产基金专题》第三方眼中的房地产基金文-若水 2010-5-1919:29:27 如今，房地产基金正逐步被很多人接受并且投身其中。但在行业内人士看来，告别暴利与粗放，才是房地产业未来发展的必然。而正是诸多环节当中参与者的努力，才让房地产基金最终获得了更多人的认可。诺亚财富，就是其中最重要的参与者之一。 选择地产基金的理由在诺亚财富看来，结合房地产业未来的发展和PE基金特点的人民币房地产基金，将一定程度上避免行业周期，无疑是偏好房地产投资人最好的选择。理由何在？“首先，住建部副部长曾提到未来20年，房价都将面临

2、上涨的压力。其释放的信息是，在未来若干年内，房地产业都将成为政府宏观调控的重要目标之一。虽然目前或一段时间来看，房地产市场可能会出现局部低迷或萎缩状态，但从长远来看，总体肯定是向好的趋势，在这期间，房地产基金会大有作为。第二，从防范和控制金融风险的角度来看，房地产基金同样具有重大意义。现在更多的民众几乎将全部资金投入在房屋中，这其中蕴含着巨大风险，不仅仅表现在这几年，甚或将是未来几十年的棘手问题。对于投机性的房地产投资，国家会在房价上涨压力下继续采取较为严厉的政策进行抑制，采取源头土地政策调控、开发商有序管理，以及投机性

3、需求疏堵结合的方式对房地产行业进行合理引导。”诺亚（北京）财富管理中心总经理杨本军在接受本刊记者采访时说。然而，经过上一轮外资基金投资之后，房地产市场留给人民币房地产基金的发展空间还有多大？ “我个人认为，未来5-10年间，二三线城市，房地产价格会呈现一定程度的上涨压力。未来，随着全球和国内经济的持续好转，特别是广大国民收入的增加，以及合理的通货膨胀等因素考虑在内，特别是城镇化进程这一刚性需求，都将刺激和促进房地产业的不断深入发展。如果说居民房屋改善性需求是因经济发展、人民生活水平不断提高的需求，那么，未来更重要的一点是

4、城镇化进程，农民要转成居民，其中一个最重要的标志就是拥有固定的居所，而拥有固定居所最重要的可能就是拥有住房。在城镇化中就会有大批的农业人口涌入中小城市和二三线城市，也因此会在城镇化挤压中变相推高房价。”以重庆为例。根据统计数字，2009年重庆市商品住房成交价格为4179元/平方米，而根据重庆市统计局2009年7月份公布数据表明，2009年上半年，重庆市城镇经济单位职工人均月薪为2213.67元，而未来可预期的是：第一，由于未来经济的持续向好，居民工资收入的增加，或可能的个人所得税基数的调高，以及国家持续不断的对于医疗、养

5、老保险等未来生活保障的完善，都将使得中国的广大民众持续消费的能力得以显著提高。“因此，以重庆市为代表的二线、三线城市的房地产将还有更大发展。”杨本军举例说。 第三方眼中的好GP 利弊权衡之间，房地产开发商转身做投资成为当下潮流。“大型房地产商，发起募集房地产基金不是主要目的，仅此一次，其从中获利不是最大化的。比如募资5个亿，对房地产行业根本不算什么，更何况由于要控制风险，对单一投资金额还受各种条款的限制，比如对单个项目的投资额不超过基金总额的20%。那为什么大型房产商还要做这种基金呢？是因其发展目标的不同所致。例如，有的

6、是为公司的融资打开另外一个新渠道，有的则想通过基金增加新的赢利增长点，且以此向金融领域更靠近一步，因为资金在房地产行业永远是第一位的，而地产基金毕竟会给其带来一定程度的资金缓解。更为重要的是，地产基金在国外几十年的发展显现了巨大的财富效应和较高的盈利，特别是在当前中国房地产行业面临巨大商机的情况下，他们所做的这种选择也是正常的。更何况，还能以小搏大，为其未来募集到更大的基金。因此，大型房产商借助其品牌和对房地产项目管控的优势，快速加入到地产基金中，假如现在募集到3个亿，并且给投资者带来丰厚收益，那么未来，就能募集30亿甚

7、至上百亿，这才是地产商进入地产基金最重要的诱因。”杨本军说。而曾经参与多个知名人民币房地产基金发行的业绩，也同样让诺亚财富成为人民币房地产基金崛起大潮中最重要的参与者之一。“房地产基金从现在开始，进入一个快速发展期，有一定能力的参与者都在想，我不用去做真正的房产了，我要自己设立一只基金，转入投资领域。但其实，这将是一个大浪淘沙的过程，虽然房地产业未来有良好的发展，但也存在着风险，作为基金种类之一，地产基金与VC、PE有很多相似之处，我们在与VC、PE交往中的体验是：投得好不如管得好，例如我有很好的项目筛选能力，但在管理的

8、过程中存在各种问题需要解决，如何处理与被投企业的关系和项目管理者的道德风险是最为关键的，管理这把尺子的松紧是需要优秀的裁缝才能真正掌握好的！房地产基金也面临同样问题。作为基金的管理者，你通过什么变得最优秀，有什么更好的方法让你最优秀。”在杨本军看来，“历史是筛子，时间会筛去历史的沉渣。”因此，在选择GP与LP的过程中