发展房地产投资基金　拓宽融资渠道

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1、发展房地产投资基金　拓宽融资渠道　　在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。另一方面，当房地产市场滑落时，房地产的资产质量便会恶化，导致银行的业务风险上升。因此房地产投资基金可以为房地产业提供银行外的一个融资方式，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。　　一、房地产投资基金的界定　　所谓房地产投资基金，是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业的房地产投资基金管理机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金投资组织或基金形态。　　我们认为：房地产投资基金主要是对房地产产业链

2、中未上市的企业直接进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金实质上是由不确定多数投资者出资设立房地产基金组织，委托房地产基金管理人管理和运用基金资产，委托房地产基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资股份共享，投资风险由投资者共担。　　二、当前对房地产投资基金的几点误区　　在清楚地理解房地产投资基金的内涵时，必须对当前社会上存在的对房地产投资基金认识上的误区有所了解和辨别：　　一种误区认为，发展房地产投资基金是变相的集资行为。在发展房地产投资基金时，一些行业部门和地区片面强调房地产投资基金的社会筹资功能，而忽视房地产投资基金的投资功能的规范化运作，房

3、地产投资基金的运作成功与否关键在于其投资运作规范化和良性循环、可持续发展。如何正确把握房地产投资基金的运作，要按照市场化原则，正确处理好投资收益性、安全性与流动性关系，借鉴国外房地产投资基金运作的先进经验和一整套比较成熟科学的运作机制，按照市场规律规范化发展，使房地产投资基金发展成为社会投资者的有效投资工具。　　另一种误区认为，房地产投资基金是一种新的行政审批式的投资工具。发展房地产投资基金作为一种新的商业性投资主体，必须对基金的投资者负责，遵循市场规律原则进行运作。即使是政府作为房地产投资基金的投资者，也必须遵循基金运作的规则，只能通过基金管理人，通过法定的治理结构影响房地产投资基金行为。政

4、府可通过以间接方式进行宏观调控，通过财政、货币、产业政策和宏观规划引导各类社会资金的投向，以经济利益和行业规划引导房地产产业投资基金的投资行为。因此发展房地产投资基金，是一种金融创新，而不是依附于行政审批的投资工具。　　三、我国发展房地产投资基金的必要性　　1.房地产投资基金有助于拓宽房地产企业的融资渠道。　　房地产投资基金的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。　　2.房地产投资基金有助于促进房地产企业的规范化操作。　　房地产投资基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的

5、规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。　　3.房地产投资基金有助于优化房地产行业内部结构。　　房地产产业投资基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。　　四、我国发展房地产产业投资基金的可行性　　1.我国房地产市场潜在需求很大，现实发展很快。　　党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，在这个阶段，城镇化、城市化水平提高，国民经济持续稳定发展，潜在的住房需求和居民支付能力提高，将使房地产

6、市场呈现长期向好的局面。根据有关方面预测：2010年我国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿左右，比2000年净增1.7亿。扣除城市区域范围扩大的因素，按1.2亿新增人口需求住房计算，人均建筑面积25平方米，要新建住宅30亿平方米，考虑每年有1亿平方米的折旧更新，还要增加10亿平方米的住宅，10年共需新建住宅约61亿平方米。　　就住宅市场来说，消费结构升级也将带来巨大的潜在需求。国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动，一般情况下，恩格尔系数下降至0.4～0.5之间，住宅消费比重增加18％左右。目前我国的恩格尔系数从1998年的44.1％已经下降到2005年的33.5％

7、，这说明居民消费重点已经转向教育、住宅等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费总量。　　2.房地产金融体系基本建立。　　我国房地产金融目前仍主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等多种形式并存的融资格局已经形成，为房地产产业投资基金的发展创造了条件，奠定了基础。　　(1)银行信贷是房地产金融的主渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产