外资基金中国地产全解

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1、外资基金中国地产全解自调控新政以来，房地产历经金融紧缩和土地严控，许多企业因资金链断裂而苦苦挣扎。与此同时，外资地产基金却借机投资中国地产，似乎已经成为房地产企业心目中的“救世主”。像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等近100家国际地产基金已采取多种渠道陆续进入中国，累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，显然，外资地产基金已经成为房地产价值链的重要力量。  9月1日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《2005中国外资地产基金生态报告》，该报告分八个部分，全面剖析了外资地产基金在中国的生存基础和

2、发展环境、困惑、生态变化、投资模式、竞争力、本土化、资源联盟、决策指数等。透视该报告，房地产业界会对外资地产基金在中国的生存状态有一个深刻认识，并借以权衡自己的发展方向。本文将对该报告做出解析。                          淘金黄金中国  外资地产基金为何热衷于淘金中国？他们生存的基础是什么？他们发展的空间在哪里？他们能否成为房地产企业的救世主？三个层面的关键元素成为他们投资中国地产的驱动力量。  外资地产基金热衷于淘金中国，主要理由有三个层面：第一个是被中国元素所吸引，如中国崛起、北京奥运和上海世博等转折性事件，这些地缘政治和地缘经济因素是决

3、定资本流向的主导因素，也是外资地产基金赖以生存的基础；第二个层面决定了外资地产基金在中国的发展空间，同本国经济低靡和产业投资收益降低相比，中国房地产市场的发展前景和丰厚收益有着巨大的吸引力，更多机会的兼并与收购，人民币升值的强大预期，构成了外资地产基金投资中国地产驱动力量的主力军；第三个层面是资本为适应环境变化而作出的选择，包括中国地产政策环境变化、富余资本压力、本土投资机会减少、石油价格波动等环境的变化。当然，经济全球化趋势也是召唤资本的重要力量，而中国投资环境的日益改善使资本顺利进入中国地产成为可能。  黄金中国。投资中国，就是投资未来。中国是世界上最为安全、最

4、有吸引力的投资地之一，全球500强跨国公司中已有400多家在中国落户，外商直接投资FDI累计达5138亿美元，成为吸引外资最多的国家，并连续3年蝉联外商直接投资FDI信心指数榜首。外资活跃于中国经济的各个行业，本身就增加了对中国地产消费需求的空间，现在外资投资中国地产也在情理之中。  北京奥运和上海世博。国际资本和外资地产基金对中国房地产如此狂热，主要诱因源于中国2001年加入WTO、2008年北京奥运会及2010年上海博览会等重大地缘政治和地缘经济事件。这些重大经济活动将带来数以千计的商业机会，中国地产将是最先收益的行业之一，同时，奥运会和世界博览会所吸引的国际关

5、注也使投资中国地产的政治风险减到最小。  地产中国。地产正在改变中国，中国正在改变世界。由于中国房地产仍处在产业发展的初级阶段，供求存在较大矛盾，房地产投资的高额利润在全球绝无仅有，诱使资本来中国逐利；未来20年，中国房地产仍将保持较快的发展速度，前景广阔，已经成为外资地产基金制定中国业务长期战略的关键理由。  地产金融机会。中国金融滞后于经济的快速发展，中国地产的发展又完全依赖于银行信贷，而过渡的信贷是房地产泡沫的根源。中国地产金融产品及其匮乏，缺少在欧美房地产融资市场占主导地位的房地产基金，房地产金融的缺位和银根紧缩政策的矛盾造成了产业链的巨大裂痕，原本就不富裕

6、的房地产融资市场面临着前所未有的挑战，地产金融的独家生意和发展前景深深地吸引着外资地产基金。  全球经济低靡和资本压力。全球经济增长缓慢，投资收益日益降低。国际富余的流动资金多达数万亿美元，但这些资金却没有合适的去处。股票不稳定，房地产投资收益不及投资中国地产收益的1/5，存款利息又减少到原来的1/3，在巨额富余资本的压力下，中国地产就成了这些国际资本理想的栖身之地。  开放和全球化。中国改革开放进一步扩大，包括金融、房地产等领域。逐步向外资开放了一些过去外商不能进入的领域，如基础设施、公共服务领域；第二，允许外商以并购或BOT的形式到中国投资；第三，允许外资企业在

7、中国上市或国外上市；第四，支持跨国公司对中国的国有企业进行改组、改造、重组和处置一些不良的资产。  投资环境改善。中国宏观环境稳定，经济增长快，而且全面开放，基础设施建设也有了很大改善，中国政府也在努力改善金融货币环境。央行将大力培育和发展金融市场，支持扩大金融宽度，增加对非公经济、中小企业的金融支持，促进信贷结构和产业结构的调整。中国政府开始把重心放到改善“软环境”上，努力成为“可以放心投资的国家”，使外资地产基金进入中国成为可能。  尽管外资地产基金进入中国地产的速度很快，投资力度也保持年增长三倍以上的强劲势头，那么外资地产基金是否像地产商期待的那样能成为房