万科水径项目市场定位报告

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1、水径项目市场定位报告营销管理中心市场研究部2010年4月15日土地分析市场分析竞品分析市场定位产品初步建议土地分析市场分析竞品分析1区位意义2交通条件3配套设施市场定位4景观资源5土地指标6综合分析7结论产品初步建议1.1区域意义项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差1.2交通条件项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车上水径站•布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立

2、交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市Ⅰ级主干道；•布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换1.2交通条件梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂银新通道整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善清湖立交水径五和大道南坪立交梅关收费站南坪检查站南坪梅观立交北环皇岗立交泥岗立

3、交皇岗滨河立交1.2交通条件交通规划完成时间及工作进展整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善序号工程名称工作进展措施一拓宽改造梅观高速已基本完成前期工作，计划2010年内动工建设北段已基本完成方案设计，力争2011年底前动措施二改造皇岗路为城市快速路工建设，南段正在开展前期工作，适时启动建设新建新彩隧道连接彩田路措施三已基本完成方案设计，计划2010年内动工建设与新区大道措施四新建五和大道-南坪连接线正在启动前期工作，力争2011年底前动工建设措施五研究建设坂银新通道正在深化规划方案，适时启动建设1.2交通条件地铁5号线计划将于

4、2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧地铁5号线上水径站地铁3号线为地下铁路，上水径站点位于本项目地铁4号线的东面，紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与地铁5号线在建或规划的10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路，计划将于2011年6月通车1.3配套设施项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等1.3周边项目片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄

5、在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000-11000元茵悦之生花园中海怡翠山庄（8000-11000）1.4景观资源项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园地块东北角旁的公路局办公大楼地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观地块内：采石场1.4景观资源项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件D1.5用地指标项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方CDBAE地块地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积配套设施幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级文A01-

6、19二类居住用地430132.5107533化室、社区居委会肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集B01-10二类居住用地390022.597505站、公共厕所C01-09商住混合用地421003.0126300社区体育活动场地D01-15商住混合用地58893.218845肉菜市场、邮政所E01-12商住混合用地349993.0104997幼儿园(12班)合计1650032.84551791.6未来规划未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方地铁5号线上水径地地铁5号线维修铁站点人流设计走向车轨道项目规划小学地铁5号

7、线上水径地用地铁站点地铁5号线列车运行轨道上水径公园（10万方）医疗卫生用地（800床）华兴公园（6万方）1.6地块价值分析项目周边有6个不利因素公路局办公大楼项目对面界面差布龙路噪音（较小）部分地块坡地界面东北向现状工厂宿舍5号线地铁出入口及人流通市粪渣无害化道处理厂市病死禽畜处理厂1.6地块价值分析除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避公路局办公大项目对面界面楼（挡墙树阵差绿化区隔）布龙路噪音：树阵现状工厂宿舍（收购或促搬迁）5号线地铁出入口及人流通道市粪渣无害化处（A/D地块：幼理厂（测试：距儿园、及底商）离较远且无害）市病死畜禽

8、处理项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以