BIM在商业地产中的应用【访谈】

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1、BIM从不同的角度可能有不同的定位。什么是BIM？要看BIM是在什么背景下出现的。实际上所有技术的出现都是跟社会需求有关系的。社会有需求，才会有新的技术出现去解决社会的需求。从这个角度来看，BIM的出现也是应运而生的。　　从商业地产角度来看，现在我们知道建筑项目包括商业地产项目越做越复杂，复杂性能越来越高。另外，社会对项目的质量要求也是越来越高，包括要绿色、要节能，要可持续。另外，在项目越来越复杂，要求越高的同时，又要求对这个东西造价控制越来越严格。现在不光是建筑业，所有的行业都面临着全球化的竞争。　　现在我们已经面临着全球化的竞争。在这样的情况下，就出现了

2、建筑业。不管是地产商还是设计施工企业，整个行业都需要向管理和技术要效益。这么几年研究下来，BIM就是大家向项目、向技术要效益的一个效果，BIM是一个重要的支撑点，能够让建筑业有更好的效益和利润。以前我们知道一个房子长得什么样子，人住进去舒不舒服，我必须要等到这个房子盖完之后才知道。现在有了这种模型之后，我可以提前知道是什么样子，人走进去之后感觉是什么样，包括房屋的造价，包括我每天的供电量是多少，里面的供暖通风好不好，我一年的维护费用是多少，所有这些方面都可以提前知道。包括对业主和施工方都是有很大的意义的。实际上现在在房地产行业里，有一种说法，叫FM，就是设施

3、管理。实际上国外现在很多行业都在用这种设施管理。现在这种管理在国内、国外，业主都在用。　　当业主对这个东西有需求的时候，他就要求你按照BIM的要求给他做设计，给他做施工管理。所以BIM应该是一个完整的过程。　　综合以上所说的，BIM是一个从头到尾都在做的一个完全过程，而且参与这个BIM的管理人，都会用到这个BIM的信息。《业主是冤大头》，事实确实如此。今天我们在整个房子的设计施工过程中，大家都围绕着一个东西在做，就是图纸。如果说图纸发生了问题，结果导致施工现场要等待，要待工，等着图纸修改以后重新建。这个过程所引起的单，实际上是业主来买单。业主是个冤大头，但事

4、实上他不愿意做，而是因为交给业主的东西，从设计，施工到物业管理运营这个过程中，交给业主的东西是图纸。　　二维图纸带来的问题，就是这些图纸跟实际建筑物之间是一个抽象的东西。所以要把这些图纸变成现实建筑物，不是我们能做到的。我们最终发现在建筑过程中所产生的一些问题，最后发现有很大的一个制约，就是在二维图纸上。最后我们才找到一样东西，这个东西就是BIM。　李云贵：应该说最大的受益方是业主，实际上整个行业都是受益方，就是他希望用，他喜欢用。现在说业主委托设计，设计提供图纸，他要招标、施工。业主要做工程量计算，设计方要做工程量计算。到目前，没有应用BIM之前，这些方对

5、同一个建筑的计算方式都不一样。　　我们一旦应用了BIM，业主就知道我这个建筑钢筋是多少，水泥是多少。你来招标，这里面就去掉了很多冤枉的投资。这是一个例子。　　还有一个例子，比如我要在中关村建一个商住楼或者一个商场，他一定要下做调研。如果在中关村这个地方建一个商场，都是什么人员组成？它的购买力怎么样？这个商场是高端的还是中端的，现在要撒出很多人去做调研。现在我们有了BIM。　　还有一个例子，现在武汉正在建一个400多米的武汉中心，它的业主对设计方明确提出你要用BIM，因为武汉中心非常复杂，如果不用BIM，有很多事情是表达不清楚的。业主不是搞建筑的，通过BIM可

6、以给它展示出来。　　然后是设计，一个好的设计，比如建筑设计，水暖电设计，还有工艺设计。其实一个好的建筑设计是各方妥协的结果。通过BIM技术，我们看的是一个东西，建筑师改了，所有人都知道。这可以提高设计质量、设计水平，使各方面沟通、协调效率很高。这就是设计。这是业主也高兴，设计人员又高兴的一件事。现在有了BIM设计库，就可以把施工过程预演一遍，让施工人员知道这块是怎么做的，这样设计的错误也会很早地就被发现。　　施工管理方面，现在我们用的建筑都是50年的使用寿命，这是一些主体结构。像一些外墙保温材料，它的寿命是10年到20年，尤其是像这些智能化设备的更换，要知道

7、它原来用的是什么，它的尺寸、功能怎么样，你更换才能配得上。就是围绕建筑有关的都会获益。　　再说远一点，包括城市管理，我们经常在美国大片里看到有歹徒抢劫银行了，这些警察把图调进去，看哪些地方还能进得去，实际上这就应用到了BIM。　　业主是BIM的一个最大受益方。住宅和商业对业主的概念可能不一样。如果是住宅，开发商卖了这个房子，业主是一家一家的住户，而物业管理公司受委托管理这个物业。但是商业地产不一样，现在持有型物业越来越多，开发商建完一个商业体之后，他自己就是业主，他要对整个项目的后期运营和维护承担最重要的职责。美国有这样的一个统计资料，在一个项目的生命周期里

8、面，真正用在设计施工中，以前的成本占到15%左右，另