资产评估形成性考核作业参考提示

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1、资产评估形成性考核作业参考提示案例1*解:2005年重置成本=2259×[1+75%×5%+5%×(3%+10%+2%+10%+15%)]=2389(万元)成新率=(1-200/1000)×100%=80%所以生产线的评估值=2389×80%=1911(万元)投资企业的会计分录借:长期股权投资800万元累计折旧200万元贷:固定资产1000万元接受投资企业的会计分录借:固定资产1911万元贷:实收资本1911万元注：广州电大解法如下：重置成本＝2259×（1+75％×5％+5％×3％+5％×10％+5％×2％+10％×15％+5％×5％）=2400（万元）

2、会计分录：（1）该企业：借：长期股权投资8000万累计折旧200万贷：固定资产1000万（2）接受投资企业：借：固定资产2400万贷：实收资本2400万案例2解:机组的重置成本=75×(1+50%)×8.5+15×(1+30%)×8.5+45×(1+60%)+18×(1+50%)+30=1251万元注:汇率为1:5.8时结果为894.6万元案例3解:设备的已使用年限=[30000×(1+8%)2×10+3000×(1+8%)2×5+2000×(1+8%)2×2]/[30000×(1+8%)2+3000×(1+8%)2+2000×(1+8%)2]=9.1年设

3、备的成新率=6/(9.1+6)=39.75%（1）注：若从1995年至2005年年价格每年均上涨10%则解法如下：调整计算现时成本，如下表所示：投资日期原始投资额价值变动系数现行成本1995年2000年2003年30000元3000元2000元2.161．471．1764800元4410元2340元合计35000元71550元（2）计算加权更新成本，如下表所示：投资日期原始投资额年数现行成本1995年2000年2003年64800元4410元2340元1052648000元22050元4680元6合计71550元674730元（1）计算加权投资年限：加权投

4、资年限＝674730÷71550＝9.43年（2）计算成新率：成新率＝6÷（9.43+6）×100％＝38.88％案例4解:(1)功能性贬值=6000×3×(PA/A,10%,3)×(1-33%)=18000×2.4868×67%=29991.41(元)(2)经济性贬值=100×10×(PA/A,10%,3)×(1-33%)=1000×2.4868×67%=1666.19(万元)案例5解:评估值=40/(1+10%)+42/(1+10%)2+45/(1+10%)3+50×(PA/A,10%,27)/(1+10%)3=40/1.1+42/1.21+45/1.

5、331+50×9.2372/1.331=451.8858(万元)（2）若该地产持有人以该地产作抵押贷款，其评估结果的资料只能作为会计文件在抵押期限内保存备查，不做实际财务处理。这是因为会计执行谨慎原则，对未来可能的收益不能确认入账。案例6参见教材P.59,案例1.解：评估值==232.21(万元)案例7参见教材P.148,案例4.解：评估值=1000×[1.3×4×10+1.25×4×10+1.2×4×10+1.1×4×10+1×2×10]=214000（元）案例8参见教材P.150,案例分析5.旅馆现值=18000×18000×(1-10%)×(1+10

6、%)-2=240978240(元)商餐、健身娱乐现值=16000×(6000+6000)×(1-10%)×(1+10%)-2=142801920(元)物业出租收益现值=100×(40000+10000)×(1-20%)×75%×(1-10%)×12×{[1-(1+10%)-40]/10%}×(1+10%)-2=261850919(元)预计开发总收入=240978240+142801920+261850919=645631069(元)6观测开发总成本=(4800×80000×60%)/(1+10%)0.5+(4800×80000×40%)/(1+10%)1.

7、5=352993789(元)注：教材的的答案：i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了。　　ii)预测开发后总收益。（1）　　①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，可按2年后收益折现。旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元）商餐、健身、娱乐用房现值：（600

8、0+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝14