郑州市新建商品住房合理价格分析

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1、郑州市新建普通商品住宅价格合理性分析邱岳韩雪（计算机科学与应用系071006324）（计算机科学与应用系081006210）摘要自从2000年起国家房改政策的陆续出台和修订，住房逐渐的走向私有化和商品化。房地产市场从此史无前例的活跃起来，商品房价格也随着这次行业振兴走上了一条持续增长的道路。在这个过程中，老百姓渐渐从初期住宅私有化带来的实惠和喜悦转变为很多人无力购房的徒呼奈何。由于房价过高，全国多数大中城市的房产成交量也一度达到冰点。针对这种现状，为贯彻构建和谐社会的一贯宗旨，国务院于11月下旬出台一系列措施，如降低房产购置税，降低贷款利率，减免

2、多项税费等，旨在降低购房门槛，使更多的人买的起房，同时也帮助开发商度过难关。随着这些政策的实施，房地产市场出现了短暂的“小阳春”，各地的成交量都有一定程度的回升。但鉴于市场前景的不确定，更过的普通群众仍然在观望，“买还是不买”成了近期百姓最关注的话题。由于上述原因，我们希望寻求一种更符合国情且同样简单的方法，即房价与房租的金融学数字关系确定郑州市商品房的合理价格，为广大市民买房提供合理性选择和建设性意见。关键词新建普通商品住宅；东扩北移；房价收入比；折现率；房产开发成本0.引言通过文章题目可知，我们对考察的对象进行了严格的界定，即郑州市新建普通商

3、品住宅。其中：(1)“郑州市”被我们定位为能较为真实反映郑州商品房价格的主要市区范围。郑州市近年来一直执行东扩北移的发展战略，城市中心从二七广场沿金水路、花园路不断向东北方向移动。基于此，我们将考察范围划定为东至中州大道，西至建设路，南到长江路，北达北环路，和郑州市区发展趋势基本一致。但我们将郑东新区CBD及其以东区域排除在考察范围之外，理由如下：此区被称为“小浦东”，在发展建设初期，就因为其良好的区位优势、发展前景受到开发商、购房者和媒体的一致追捧，导致该区域房价非理性上涨，根据2008年底官方数字，郑东新区商品住宅平均价格约为5700元/平方

4、米，已与市区平均价格严重脱节。我们定位在郑州市是因为郑州属于内陆中型城市，与上海，北京等大型城市及沿海中型城市有所区别。上海，北京等大型城市由于城市框架较大，经济发达程度较高，不同区域的房价也有显著差异；而威海、宁波等沿海中型城市由其特殊的地理位置，海景商品房价格与无海景概念的商品房价格也有很大差别。而以郑州、长沙等城市为代表的内陆中型城市，城市框架不大，不同区域地块差别较小，房价差异也较小。所以，我们选择郑州市为研究对象是较为理想，以其为基础计算出的商品房均价较为客观，也更具参考性。(2)“新建”被我们定位为2007年以后进入销售市场的住宅。理

5、由如下：郑州市商品房价格自2002年左右起进入快速上升通道，至2007年10月左右达到阶段性顶点。从2007年10月至今，房价则以2007年初至10月份的房价为界限做区域性震荡，如图所示。因此，我们考察这一时间段内的房价能较为客观的反映现阶郑州市新建商品住宅的真实价格。(3)“普通商品住宅”即与别墅、写字楼、都市村庄、经济适用房等其他物业类型进行了区分。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，

6、建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。对于不同的地块，不同类型的物业，政府对容积率有不同的规定。但一般情况下，高层住宅容积率不应高于5，多层住宅容积率不应高于3，而绿化率不应低于30%。政府所规定的别墅区容积率远远低于以上两个数字，而绿化率则更高。同时，别墅区对客户的定位往往更高，使用的建材、施工工艺和绿化规格也更高。基于此，别墅类型的住宅较普通商品住宅价格高出很多，因此不在我们的考察范围之内。都市村庄、经济适用房等物业虽然也为郑州市民及流动人口提供了大量居住场所，但由于取得土地代价较低，建筑规格及成本也较低，其

7、价格远远低于商品房价格，因此也被排除在考察范围之外。写字楼由于多作为公司或单位办公场所，非居住型物业，也不在考察范围之列。国际上对合理房价有过估算，即房价收入比为3-6倍,世界银行公认的目前合理房价收入比为4-6倍。“房价收入比”是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，这个数据反映了居民家庭对住房的支付能力。，但我们认为用这个标准来衡量我国房价有其不可避免的弊端。主要原因有：（1）各国经济发展程度、国民收入水平等存在巨大差异，虽然我国国民人均收入有较快的发展，由1978年的190美元上升至2007年的2360美元，按照世界银行的划分标准，我国已经

8、由低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列，对于我国这样一个经济发展起点低、人口基数庞大的国家，能够取得这样的进步，确实是一个了不起的成