开发商确定楼盘价格的策略

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1、开发商确定楼盘价格的策略一、内部认购，测探需求开发商在开盘前要先采取内部认购的做法，了解楼盘价格制定策略是否科学，并给项目带来预期的利益保障。如果认购过于踊跃，开发商不可大喜过望，这说明价格过低，开发商有必要平衡一下价格。如果认购问津多下定少，这说明楼盘价格偏高，开发商应适当调整价位或将项目性价比进行更优的改进。    二、限量销售，营造商机开发商或在开盘、或在某重要活动期间（如教师节），拿出一定量的单位进行较大折扣的销售。这种单位往往不是性价比较好的房子，用价格优势来吸引购房者的关注。    三、售

2、价不同，老板做东内部关系价、集团购买价、市场价，在楼盘销售中价格随客户的不同也存在很大的差异。很多项目在售卖过程中，会根据客户需求，采用老板定价签字销售的方式，这种做法会让客户感到房价不但是内部价，也是最低价。    四、业主推荐，互利双赢有实力的开发商将服务中心转向老客户和业主。开发商将新盘认购的机会让给老客户，老客户在享有优先认购权的同时，还享有推荐新客户的权利。这种既方便自己也帮助朋友的行为让老客户有特权感，并在一定程度上满足了虚荣心。    五、量化成本，客户定价有一家比较有实力的公司其策略就

3、是“我建房你定价”，做法是让客户来参观，将成本公开，把房子的开发成本、利润率、税金都列出来，同时把周围几个项目价格也列出来，要求客户帮开发商定价。这种超常规的做法有一定风险性，但在当地却引来很大反响，客户认为自己对买的房子心知肚明便更放心。    六、整价销售卖房如同卖家电在国外，房屋往往按总价销，这种方式在国内也有项目进行了尝试，该项目打出“每套200万，只限100人”的广告，销售效果超过预期，市场反映也非常良好。    七、低开高走，也有陷阱以低价格吸引眼球，制造火爆的卖场氛围，这种策略可使开发商

4、在整个销售过程中保持主动姿态，通过市场需求的强弱变化自如地调整价格策略。“低开高走”的做法被广泛采用，可谓收效力可观。但也有一些令人瞠目结舌的“低价”却有很大水分，比如可能是一个很糟的单位，或这一价格的房子根本就没有，只是为引来客户。这种“用低价钓鱼”的做法具有一定欺炸性，一旦为客户所知晓，不但影响项目形象，也招致销售挫败。    八、高开高走，必具特色这种方法给开发带来一定压力和风险。采用此举的楼盘一定要有得天独厚的优势，如地段、景观、设计。采用此种销售策略的楼盘一定会是高档项目，或具地标性、或与政

5、治、经济、文化背景有特定关联等。    九、价差过大，客户喊冤开发商在制订价格时，切忌同一楼座价差过于悬殊。比如朝向好的要比朝向不好的房子每平方米贵上千元，这会让多花钱的客户觉得开发商在杀富济贫，而买便宜房子的客户又会觉得自己像是捡破烂的，很没面子。制订价差的目的主要是为平衡房源供需矛盾，如果产品差异不是很大，开发商在制定价格策略时就要考虑客户心理的接受程度，以免挫败客户的热情。    十、房源发售，学问很大曾有一些缺乏销售经验的开发商为吸引客户，先将位置、性价比最好的房源推向市场，开盘后销售火爆，开

6、发商误以为项目热销，于是逐步提价。哪想到后期销售越来越不尽人意，要知道好房源已在项目销售前期被低价售完，而后期推出的房源价高且不被市场看好，开发商在这种尴尬中左右为难。    十一、确立价格，方式多多网上竞价。通过网民竞买的形式帮助定一个价，并且检验价位定得是否合理。通过网上认购，可以找到所定的价格和网民竞价的差异，最后确定一个最理性的、不受卖场、销售员和广告影响的平均售价。    十二、展示定价。把环境沙盘、楼座沙盘全部搬到商场去，对客户进行访问，让客户来认定值多少钱。通过对客户心理预期的调查，可以

7、了解潜在客户的心理需求差异，并以此制定更为准确的目标客户群。还有“一口价”，这种方式往往是开盘或尾盘促销的手段，还有一些项目将学历作为定价卖点，根据客户学历的高低制定优惠标准。