藏珑湖上国际社区营销策略

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1、【藏珑湖上国际社区】二期2009年度营销策略草案合富辉煌房地产(湖南)2008年11月17日谨呈:长沙双瑞房地产开发有限公司前言1.本方案侧重分析宏观经济环境及房地产市场现状,通过对后市的预测,以为制定本项目2009年度营销策略提供最直接的市场依据;2.本方案仅为策略性思考草案,非正式营销方案,所有未尽细节,我司将在后续相关营销方案内逐一明确。策略推导部分一.国家调控政策影响分析二.开发建议三.推货建议四.推广建议项目分析部分一.项目现状分析二.二期规划简述三.周边竞争项目分析宏观市场部分一.国际/国内经济环境二.全国房地产市场现状三.长沙房地产市场现状四.长沙高端物业市场分析目录策

2、略推导部分一.国家调控政策影响分析二.开发建议三.推货建议四.推广建议项目分析部分一.项目现状分析二.二期规划简述三.周边竞争项目分析宏观市场部分一.国际/国内经济环境二.全国房地产市场现状三.长沙房地产市场现状四.长沙高端物业市场分析目录一.国际/国内经济环境一.国际/国内宏观经济环境一.国际/国内宏观经济环境一.国际/国内宏观经济环境二.全国房地产市场现状二.全国房地产市场现状二.全国房地产市场现状二.全国房地产市场现状低迷持续,短期内难转暖三.长沙房地产市场现状三.长沙房地产市场现状1-8月长沙楼市单月均价走势三.长沙房地产市场现状2.价格——价格自5月份起进入直降通道由下图可

3、以看出，长沙商品房价格从5月开始进入直降通道，而从8月开始跌到4000元/平方米以下。三.长沙房地产市场现状三.长沙房地产市场现状三.长沙房地产市场现状三.长沙房地产市场现状三.长沙房地产市场现状7.长沙第26届房交会情况简析三.长沙房地产市场现状7.长沙第26届房交会情况简析三.长沙房地产市场现状7.长沙第26届房交会情况简析三.长沙房地产市场现状7.长沙第26届房交会情况简析三.长沙房地产市场现状7.长沙第26届房交会情况简析小结—长沙房地产市场现状供大于求严重,价量齐跌;刚性购房需求占市场主导,置业年轻化趋势明显;消费者倾向于选择紧凑型三房,总价在40万以下;各开发商促销手段层

4、出不穷,但性价比成为影响消费者置业决策的最直接因素;第26届房交会并没有起到暖场的作用,业内人士普遍不看好市场后续发展,认为房地产市场会有一个2-3年的调整期。四.长沙高端物业市场分析什么是高端房地产物业?高端别墅高端洋房高端电梯房从官方的界定来看，低容积率（1.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价格高的产品被称为高端住宅产品；从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费需求的产品，高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。高端消费者高品质好资源好服务高价格四.长沙高端物业市场分析备注:本方案仅针对高端电梯房进行具体分析长沙豪宅竞争力核心要素服

5、务（智能化）产品资源品牌整合地段竞争力要素长沙是一个处于快速发展的城市，城市价值的日益多元化，将形成多个城市化亮点区域；资源、产品、品牌、服务、地段等因素成为目前高端市场竞争的重点要素。在城市社会价值（地段、品牌）既定的情况下，竞争力体系逐步形成资源、产品、服务（智能化）三大核心体系。城市珍稀资源型：藏珑(智能化)服务型:西山汇景产品型代表:绿城桂花城12345四.长沙高端物业市场分析长沙市高层高端住宅典型楼盘华盛新外滩万国城MOMA藏珑西山汇景书院观邸中隆国际御玺万科西街庭院长沙奥林匹克花园金色屋顶在售基本售完美林银谷楼盘名称占地面积(亩)总建筑面积（万㎡）容积率华盛新外滩3520

6、5.8书院观邸38135万国城MOMA13201101.9藏珑湖上国际社区462461.5美林银谷46.7512.83.6建发西山汇景121192.3中隆国际御玺176422.8万科西街庭院547.41.8融科檀香山210204.5长沙奥林匹克花园517552茂华国际湘280472.2四.长沙高端物业市场分析茂华国际湘高层高端产品结构分析高端产品结构以三房和四房为主；三房面积区间为118-158㎡、四房主力户型面积145-248㎡，套型面积较中高/低端项目的产品结构,明显偏大,偏豪华舒适.项目一房二房三房四房五房复式华盛新外滩面积52.492-108118-158161-18019

7、4278-336套比5%15%41%34%5%0.48%藏珑一期面积————126-138147-155145-187294-335套比————33%17%49%1%建发西山汇景面积————127-130——159-170210-265套比————2.39%——88.45%9.16%中隆国际御玺面积——136——171-173187-245247-557套比——0.40%——0.40%65%34%融科檀香山面积——————190154-210264-279