房地产开发项目策划(I)

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1、第四章房地产开发项目策划9/15/20211第四章房地产开发项目策划※本章要求了解房地产开发项目的类型和特点；熟悉风险对投资方向和时机选择的影响；掌握房地产开发项目场地选择、房地产开发项目产品功能定位的含义与工作方法。9/15/20212第四章房地产开发项目策划第一节　房地产开发项目的类型与特点第二节　风险对投资方向和时机选择的影响第三节　房地产开发场地的选择第四节目标市场的细分及选择第五节　房地产产品功能的定位9/15/20213第一节房地产开发项目的类型与特点一、住宅开发项目二、写字楼与零售商业开发项目三、其他类型的

2、开发项目9/15/20214一、住宅开发项目（一）居住建筑的类型9/15/20215（二）住宅开发项目的特点1.市场潜力巨大2.开发投资风险相对较小3.多元化的市场需求4.对开发商投资能力要求较低9/15/20216二、写字楼与零售商业开发项目（一）写字楼项目的分类硬件内容甲级办公楼乙级办公楼丙级办公楼所处位置位置十分优越，一般居于城市商贸中心(CBD)，交通十分便利居于城市小型或零星的商贸集中区，交通条件较好零散建设的办公楼，远离城市商贸中心区，交通条件一般停车位数量每60~90平方米出租面积提供1个机动车位每90~1

3、20平方米出租面积提供1个机动车位每120平方米出租面积提供1个机动车位电梯数量每部电梯服务面积3300~3900平方米/吨·台每部电梯服务面积3900~4500平方米/吨·台每部电梯服务面积4500~5000平方米/吨·台9/15/20217办公空间能提供可灵活分割适应各种变化的办公空间，室内净高2.6米以上办公空间在一定程度上具有灵活分割适应性，室内净高2.5米室内净高2.4米公用设施设专门的职工餐厅，并设有适当规模的高档餐厅，设提供多项服务的商务中心，设小型商场、邮局、快递服务、银行设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而

4、定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择位置可不设职工餐厅，提供盒饭或在附近解决就餐，选择设置商务中心，可设小卖部空调系统中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有充分区域控制能力中央空调系统，温湿度可由中央系统控制可不采用中央空调系统9/15/20218智能化水平办公(OA)预留OA电力负荷30~50伏·安·米，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽预留OA电力负荷15~30伏·安·米，OA布线采用地面线槽或均布地面线盒预留OA电力负荷5~15伏·安·米，OA布线采用均布地面线盒或沿墙布置插座通

5、信(CA)计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件客户可以有选择地加入计算机网络系统，提供充足的国际、国内直拨电话客户能够获得直接国际、国内电话、传真服务设备(BA)主要的机电设计由计算机管理监控其运行状况，实现部分管路的自动控制机电设备运行计算机与人工管理相结合，管路开闭人工控制设备的运行管理、监控及管路的运行控制以人工为主防火(FA)防火电视监控，安装自动报警、自动喷洒装置防火重点位置电视监控，有选择地安装自动报警喷洒系统根据防火分区面积、决定是否安装自动报警、喷洒装置保安(SA)保

6、安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更常与消防共用电视监控系统以保安人员为主的保安体系9/15/20219内部装修采用高档装饰材料，地面应采用石材采用中档装饰材料地面宜采用石材普通装修和重点部位做点缀处理走廊高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶普通地毯或块状垫地毯，普通吸音材料吊顶普通地毯或地砖，可不吊顶办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，无梁结构可不吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面墙面普通壁纸、喷涂或高级乳胶漆，普通吸音材料吊顶或高级乳胶漆，普通地毯地面墙面喷涂或普通乳胶漆，普通

7、乳胶漆刷顶或喷白卫生间高档低噪声卫生洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶，洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求中档卫生洁具，普通洗面台或台式洗面盆，普通面镜，设香皂盒、手纸盒，普通吊顶或不做吊顶，普通瓷砖墙面、防滑地砖地面普通卫生洁具，普通洗手盆，设香皂盒，不设吊顶，瓷砖墙裙普通防滑地砖地面门厅、电梯厅9/15/202110（二）零售商业物业及其分类1.区域购物中心2.市级购物中心3.地区购物商场4.居住区商场5.邻里商店6.特色商

8、店9/15/202111（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点1.写字楼开发项目的特点：要求开发商具备长期投资能力；把握写字楼设计发展潮流和趋势；要高度重视写字楼的选址9/15/2021122.零售商业物业开发项目的特点：需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域；要求开发商具备长期大规模投资的能力；先租后建、只租不售