当代中国房地产发展前景

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1、当代中国房地产现状与前景主讲人：汪林海《亚洲经济评论》主编2010年12月3日房价已成为当前焦点问题，新政频频住房问题已经成为事关当前城市中年轻人生存和发展的头等大事，已经逐步引起了媒体的注意和官方的注意，逐步成为当前社会的焦点问题，新政频频。2010年3月初召开的十一届全国人大三次会议和全国政协十一届三次会议上，高房价成为人大代表、政协委员讨论的重点之一。2010年4月17日国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，发布了十条旨在抑制房价上涨的命令，短期内对国内房地产市场产生了重大影响。2010年3-11月，按揭贷款首付提高（达到30%）、二套房贷款利率提

2、高，首付提高。温家宝5月在天津考察称坚决遏制房价过快上涨。当代中国房地产现状与前景一、房地产和房价基本理论（1）房地产经济学基本理论（2）房价基本理论二、中国房地产现状中国房地产行业现状中国土地管理现状三、中国房地产发展前景一、房地产经济学基本理论（一）房地产和房地产经济学基本理论房地产是指土地及土地上以房屋为主的建筑物及其衍生的权利。房地产领域商品构成：土地、土地上的建筑物、配套设施。配套设施主要包括道路交通设施、地下管道等“三通”设施、生活配套设施（商店、学校、医院）、生态配套设施（园林、绿化、垃圾处理等）。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民

3、经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。房地产经济学基本理论包括：土地产权理论、区位理论、地租理论、房价理论等。其中，区位理论、地租理论和房价理论是房地产经济学的核心。农业区位理论农业区位理论的奠基人是德国经济学家冯•杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。杜能“孤立国”假设：只有一个城市，且位于中心。城市是农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。杜能认为：某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本

4、（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：P＝V－（E＋T）农业区位理论：杜能环工业区位理论业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德•韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。韦伯认为，其他因素暂不考虑、仅考虑运输时，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方。中心地理论中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒认为，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全；中等规模的城市具有中高级或

5、仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全；一般城镇（县城、建制镇）只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。城市地域空间利用结构理论该理论包括同心圆理论、扇形理论、多核理论同心圆理论认为，从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD。第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。第三环带是工人住宅区。第四环带是高收入阶层住宅区。第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。扇形理论是霍伊特（HomerHoyt）于1939年创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主

6、要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（图）。多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心（图）。地租理论地租是指土地使用者租用土地所付的租金。古典地租理论认为，地租产生的原因，是不同等级土地生产的商品产量存在差异。优等地上的级差地租等于土地上的商品带来的收入与成本之差。例如，肥沃的土地小麦产量1000公斤/亩，贫瘠的土地小

7、麦产量500公斤/亩。肥沃土地、贫瘠土地生产小麦的成本都是500元/亩。小麦价格由贫瘠土地生产成本决定，为1元/公斤。从而，肥沃土地产生利润为1000元/亩-500元/亩=500元/亩这500元将变成肥沃土地的地租。古典地租理论在房价例子上，遭到了挑战。因为好地段的住房产量和差地段一样。(二)房价理论满足人相同需要的商品间的消费者选择理论我们把商品所具有的满足人某种需要的能力，称为商品的有用性。我们会发现，消费者在满足人同一种需要的商品间做选择时，会在价格相同时，选择有用性高的商品，而在有用