20120930广州增城观园壹号营销执行营销执行报告胡建芳、彭勇

《20120930广州增城观园壹号营销执行营销执行报告胡建芳、彭勇》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、观园壹号营销策略总纲及销售执行报告世联地产2012年9月第一部分：项目认知及目标项目认知报告思路目标分解第二部分：市场环境分析核心问题第三部分：项目定位第四部分：策略&执行项目面临的竞争分析目标客户定位项目价值解读项目属性定位总攻略营销执行区域房地产市场状况增城区域发展状况项目认知城市中心·公园地铁物业概念明确：石滩城市中心︱石滩稀缺广场景观资源︱地铁16号线旁︱城市综合体东西主干道增滩公路湖泊石滩广场草地草地住宅商业酒店地铁16号线路：（西）新塘――白石――仙村――石滩――增城广场――荔城（东）总用地面积(㎡)99

2、441.6其中住宅66486.36商业18959.94酒店13993.30建筑密度30%绿地率30%容积率1.4总建筑面积(㎡)139218项目认知2月3月4月5月6月3月30日洋房样板房、园林展示区开放暨启动收筹工程节点：2月23日营销中心开放，3月30日洋房样板房及园林展示区开放暨启动收筹，4月13日联排板房开放，5月1日首批洋房正式公开发售2月23日营销中心开放5月1日首批洋房正式公开发售4月13日联排板房开放项目认知一期推货：A1-A3栋18层高洋房，二梯四户，共204套，建筑面积约20521.84㎡一期A1

3、-A3栋户型85平方两房114-122平方三房单位A1/A2/A3栋02、03户型A1/A2/A3栋01、04户型数量102102比例50％50％A1A2A3A4A5A6A7A8A9联排别墅双拼别墅一期推出A1-A3项目目标价格：与碧桂园豪园持平，洋房实现5500元/平米（毛坯）速度：3个月A1-A3栋销售达92%以上（188套），月均销售63套开发商目标（短期）：2013年A1-A3销售1.1亿，并实现高价世联对目标的理解：叫好叫座项目一期销售，要求高价高速，成为片区的标杆项目各项要求：以10：1成交比，项目201

4、2年实现1亿目标，蓄客量至少达到1880台5月1日推出A1、A2、A3栋共204套，销售160套；5月整月销售190套；6月销售14套；备注：碧桂园豪园五期已签约549套，整体均价4900元/平，近期签约均价达到5500元/平市场的视角>>视角一：增城区域发展状况视角二：区域房地产市场概况视角三：项目面临的竞争分析1思考：我们实现目标所面临的环境如何？增城市位于珠三角东北部，广州东大门，总体定位为广州东部现代化生态新城区地理位置增城位于珠江三角洲东北部、广州市区东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、

5、龙门。增城市是广州市建设国家中心城市和国家综合性门户城市的东大门。六大动能定位增城市区位分布城市视角增城经济发展迅速，占广州总经济比重增大2010年增城完成地区生产总值675.78亿元，增长16.0％，高于预期目标3个百分点，增速分别比全省（12.2％）和广州市（13％）高3.8和3个百分点，在广州其他十区二市中排名第七，占广州总GDP的6%。城市视角区域总结增城经济总体稳步向上，区域发展前景等外部环境良好，为房地产发展提供坚实基础。市场的视角>>视角一：增城区域发展概况视角二：区域房地产市场概况视角三：项目面临的竞

6、争分析1广东省十五条货币政策动态微调二套房政策收紧物业税开征研讨资本金比例下调国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见公积金贷款利率下调10.22新政地方政府出手救市9.27新政国务院关于促进节约集约用地的通知关于开展房地产市场秩序专项整治的通知公积金贷款利率上调清查闲置土地公积金政策收紧二套房再次收紧抑制政策刺激政策国四条二手房优惠中止调控下的房价走势曲线国十一条土地出让金首付5成政策严厉程度不断增加4.15政策2007年2010年2009年2008年2011年1.26新国八

7、条9.29新政近年来楼价不断上涨，政府调控逐步趋紧，调控越发频繁，周期缩短2012年政策调控越发频繁，调控周期缩短，市场波动周期缩短，未来市场不会出现长久旺市局面，只有小阳春上海、重庆房产税4.1增城限价5.1商品房1房1价最新“国五条”房产政策国外经济低靡，国内出口下滑，经济低位徘徊，房地产市场与国家经济增长在政策的调控下出现负相关的走势国内环境：GDP、CPI继续双降，经济出现下滑，政府放宽存准、下调利率释放流动性，试图刺激经济增长，房地产行业受益；国际环境：国际经济略有起色，美国经济复苏艰难，欧元区

8、经济持续低靡，整体外需下行中国出口行业整体形势恶化；宏观经济经济下行，存准率及利息双下调，流动性放宽刺激经济增长，地产行业受益2007-2012历次降息调整调整时间存款贷款次日沪指表现2012年7月6日↓0.25%↓0.31%↑1.01%2012年6月8日↓0.25%↓0.25%↓0.51%2011年7月6日↑0.25%↑0.25%↓0.58%