舞钢龙凤湖旅游度假区项目策划报告总体思路2010.7

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1、舞钢龙凤湖旅游度假区项目策划报告总体思路投资管理中心二0一0年七月汇报总体思路第一部分：旅游地产宏观分析旅游地产概念旅游地产开发模式旅游地产功能分析旅游地产的发展现状及前景第二部分：旅游地产成功案例分析典型案例典型案例评析与启示第三部分：舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析项目背景分析——中国、河南、舞钢项目概况项目资源条件评价项目定位项目概念性规划项目市场分析与预测项目投资估算与风险管理汇报总体思路第一部分：旅游地产宏观分析第一部分：旅游地产宏观分析旅游地产概念目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是

2、景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。目前业界对旅游地产的概念较为一致的看法是：旅游房地产将地产开发与旅游景区充分结合，以优美的自然景观和良好的休闲配套为基础，以各类观光体验旅游项目为依托，并具有一定主题的房地产开发项目。（1）是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目；（2）是融旅游、休闲、度假、居住、商务等多功能于一体的复合型主题开发；（3）是旅游业和房地产业的无缝嫁接；（4

3、）具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观；（5）拥有完善的配套服务功能。旅游地产开发模式旅游地产开发的四大驱动因素：1、经济的快速发展，推动旅游消费升级。一是旅游需求由传统的观光旅游向深度旅游、体验旅游、休闲旅游转变；二是旅游景点从传统的景区逐步转向综合的主题公园、符合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。2、城市化进程，加大旅游地产需求。周末短期游、节假日休闲度假游逐步成为城市富裕人群主流旅游追求方式。3、传统地产开发的激烈竞争，开发商需要寻求新的利润空间。传统地产以追求“短期现金流回收”为主，

4、而旅游地产则弥补了企业长期固定资产增长、可持续发展后劲不足的劣势。4、相关产业政策的调整，政府促使旅游地产的发展。第一部分：旅游地产宏观分析旅游地产开发模式经阿特金斯长期对旅游地产开的研究实践，可把国内旅游地产总结成以下三种相对比较成功的开发模式：第一部分：旅游地产宏观分析旅游地产开发模式具体到旅游地产开发模式而言，主要有观光农业、森林公园、风景名胜区、旅游度假区、主题公园、体育旅游等六种模式。但现实中的旅游项目往往是以某一模式为核心，采用多种模式相结合的策略进行开发，以防产品的单一性造成客户群的过分狭窄而影响项

5、目的可持续经营。（1）森林公园模式第一部分：旅游地产宏观分析森林公园是以良好的森林景观和生态环境为主体，融合自然景观与人文景观，利用森林的多种功能，以开展森林旅游为宗旨，为人们提供具有一定规模的度假、休闲、保健疗养、科学教育、文化娱乐的场所。开发条件：地形多变，山峦起伏，森林茂密，景色秀丽，环境优良，气候舒适南山幽静古道典型案例：如郑州国家森林公园、南山植物园等旅游地产开发模式（2）风景名胜区模式第一部分：旅游地产宏观分析风景名胜区的开发是以优美的自然景观及丰富的历史文化景观为基础条件，以开发、利用、保护风景名胜

6、资源为基本任务，以此满足人们旅游休闲、陶冶性情的需要。风景名胜区往往需要对景区进行调整和改造，以增加景观生态系统的多样性和良性运转。开发条件：优美的自然景观，完好的生态环境，深厚的历史文化积淀。典型案例：万盛石林风景区、大足石刻风景区、龙门石窟等景区旅游地产开发模式（3）旅游度假区模式第一部分：旅游地产宏观分析旅游度假区应是一个融合度假旅游、观光旅游、会议旅游、商务旅游等多种旅游类型的综合性旅游区。度假区的服务项目必须多样化，以满足不同类型不同层次旅游者的需要。开发条件：有一定的自然风景，生态环境保持较好，区位交

7、通条件优越。典型案例：杭州千岛湖旅游景区、重庆九龙坡“海兰云天”旅游度假区等。旅游地产开发模式（4）主题公园模式第一部分：旅游地产宏观分析主题公园亦称微缩公园，是指按照一定历史实物、历史文献记载，本身景观在某一地方、一定范围内按照一定的比例缩小或放大的公园，且必须具有一个及以上的专题。通过对某一主题的集中体现，创造出一个既具有公园游赏娱乐功能，又具有特殊的园林环境特征的休闲娱乐空间。公园主题应具有鲜明、浓厚的文化色彩，是集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。开发条件：与大城市或城市群距离近

8、，交通条件优越，无突出的自然人文景观，主题选择具有创造性典型案例：深圳世界之窗、锦绣中华、中华民俗文化村。旅游地产开发模式（5）体育旅游模式第一部分：旅游地产宏观分析体育旅游是以体育资源和一定的体育设施为条件，以旅游商品的形式，为旅游者在旅行游览过程中提供融健身、娱乐、休闲交际等各种服务于一体的经营性项目群。如攀岩、登山、自行车、漂流、钓鱼、游艇、划船、森林抢险、野营、军