新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

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1、新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案裁判摘要    一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。    二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权

2、利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。    原告：江苏省南京新宇房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。　　法定代表人：周秋隆，该公司总经理。　　被告：冯玉梅，女，40岁，住安徽省马鞍山市金家庄区。　　原告江苏省南京新宇房产开发有限公司（以下简称新宇公司）因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。    12原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月 18日，在时代广场

3、租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱

4、包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。　　原告提

5、交以下证据：　　1、商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；　　2、物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；12　　3、新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；　　4、新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；　　5、情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；　　6、玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；　　7、关于商铺商业氛围的改善意见和建议

6、，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；　　8、南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；　　9、原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；　　10、时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；　　11、物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。　　被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商

7、铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。12　　被告未提交证据。    南京市玄武区人民法院经审理查明：　　新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他

8、建筑面积归新宇公司自有。1998年10月 19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出。售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22.50平方米，每平方米售价 16363.73元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按