美日养老地产模式

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1、美国养老 五大模式美国老年住宅市场行业自从2008年经济衰退以来正在慢慢复苏。尽管美国人口不断老化，但要看到这个市场的全面复苏还需要一些时间。但是相对于其他住宅和商业市场，现有的退休社区的入住率却一直保持在较高的水准，只是新产品的推出受到了限制。　　由美国老年住宅协会(ASHA)提供的当前各类社区2010年的入住率显示，自理型为87.9%，自理型与协助型达到91%，协助型为90.6%。患老年痴呆症的护理协助型稍微高一些，为90.8%，持续照料退休社区(CCCRs)则为89.9％。这些数据表明提供全方位

2、护理的社区保持较高的出租率。目前的趋势表明，老年人选择住房的基础取决于需求而非生活方式。这种趋势可能继续受未来股市和房地产市场的左右。　　提供老年人护理的退休社区或设施建立在会员费模式或市场利率租赁模式的基础上。90%持续护理的退休社区，包括营利和非营利团体，都采用会员费模式。自理型社区，无论是协助型、独立的协助型，还是患老年痴呆症的护理协助型，通常归入市场利率租赁模式中。　　会员模式有三种不同的合同类型：A型全面护理合同、B型修改合同和C型收费服务合同。在A型合同中，居民提前支付月租费以获得一个有着

3、额外服务和设施的独立居住单元的终身入住权。那些在本合同下需要协助或护士护理的可转移到相应的护理水准，并继续支付与自理型相关的费用。月租费是三个合同类型都要缴纳的提供给居民基本服务、膳食津贴和家政服务。　　B型修改合同要求居民支付一笔起初的搬入费以及和A型合同一样的月租费，除了月租费要被修改以反映具体所需护理的相应变动外。写进合同的是分配给这些修改后的费用在它们增加之前的时间范围，以反映长期的覆盖面。C型服务合同的费用也包括一个预先支付的会员费、基本服务月租费及建立在当前市场价格上的协助及专业护理的每日

4、津贴。　　该合同给予他们优先准入使用护理设施权利，但他们要为服务付费。目前，61%持续护理退休社区倾向于使用C型收费的服务合同。此外，持续照料退休社区使用此合同的往往是较新的社区。　　会员费模型依赖于当前和未来的居民支付费用以获得生活在自己选择的单元并获得社区护理部分的福利。会员费是由市场主导的，取决于房屋的价值和目标市场的收入。业主使用会员费来资助房产和偿还建设债务。一部分比例的会员费在居民逝世时会返还给居民的受益者。月租服务费用于支付诸如打扫卫生、膳食和日常维护服务。　　在市场利率或租赁的社区，无

5、论是持续护理退休社区还是自理型或无协助型，居民不支付会员费。他们可以交一定的押金和社区费，金额最多为给定的某个月的房租，或者只支付和提供具体服务的会员费模式下的合同类似的月租费。同样，如果居民需要更高一级的护理，他们将相应地对这些服务支付费用。因此，在任何人入住进来之前，自理型的居民会得到优先考虑。　　护理模式的新趋势　　我们所观察到的趋势表明，计划提供某种程度护理的市场利率自理型社区，无论是协助型还是患老年痴呆症的护理型，将分期建设项目。　　一些是护理部分，协助型和患老年痴呆症的护理。这是建立在老人

6、将来是否遇到事故或变得虚弱，而不是老人想改变生活方式的基础上。一旦稳定下来，社区将增加自理型居民及他们相应的共同区域。　　其他的发展趋势还包括一些更小的社区，从180至200个所有类型的自理型单元到患老年痴呆症的护理，以及首先建造发展护理部分。如持续护理退休社区这样的较大的社区正在与更多更小的阶段项目一起发展，以实现总建筑目标。　　随着婴儿潮一代年龄的增加，另外一个可能延续发展的趋势是，把老年社区纳入综合用途项目中。　　一个例子是叫作“大学里的美林花园”。这是一个在西雅图的综合用途社区，把老年住宅、普

7、通出租公寓和商业相结合，吸引了大量年轻专业人士和华盛顿大学附近的学生入住。美林花园在经济衰退中上市，却已达到了95％的居民入住率，其商业零售空间出租率接近100％。　　迁移到更为城市化的环境将会增加重新定义退休社区的几率。城市模式预示着在可用空间投入使用上的涨幅。在过去10－15年，有一种趋势就是，老年住宅的单元越建越大；从平均规模1000平方英尺增长到1300平方英尺。现在对单元在规模上减少有所重视，同时配备更好的设计以提高效率，特别是厨房和浴室的效率。单元减小有几个好处，一个是更小的单位能降低建设

8、成本。另一个是在总造价不变的情况下，可建设更多的单元，取得更高的销售利润。　　另一个趋势是可用于多种功能或用途的空间创造。这将节省建设成本，特别是非创收平方英尺。一个可能的例子是将提供无线网络的咖啡馆与图书馆或商务中心组合。另一个可能是一个共享起居空间的酒吧酒廊组合。这些趋势的优点是显而易见的。与提供新风格的功能和服务有关的一个好处是可以吸引新的一代。这改变了与老年生活相关的氛围和风格。　　此外，社区将为老人提供社区以外的活动和餐饮选择，获得多个餐饮、文