新城区商业地产的投资开发和获利模式

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1、丁祖昱：新城区商业地产的投资开发和获利模式2013-05-262013年5月18日，无锡首届商业地产高峰论坛顺利举行，本次论坛的主题为“商业地产与城市发展”。主办方邀请了国内知名的政策和行业研究专家以及80余家开发商参加。易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱受邀出席并发表演讲。丁祖昱首先结合市场数据分析了中国房地产的整体发展趋势以及商业地产获利模式，并结合无锡房地产的发展，给出了自己的建议。丁祖昱认为，应该把商业用地和住宅用地进行有机的结合，如果能够形成一种复合式的商业用地和住宅用地的格局，那么常住人口倒挂

2、的现象就不会出现，人越来越多以后，商业环境就会越来越好，使得区域未来的商业地产运营越来越好。以下为丁祖昱演讲实录：非常高兴能够在无锡和大家一起交流一下商业地产。在讲商业地产之前，还是先看看当前的房地产市场的现状，越了解当前的房地产市场会越对商业地产的未来趋势有一个比较整体的客观的把握。我这里基本上都是用数据和大家做交流，因为这段时间市场很多声音是不一致的。四月份之后，三月份是一个火爆的市场，然后四月份市场像浇了半杯冷水，而到了五月份，企业和消费者对市场的看法发生了很多的分歧。有些楼盘在涨价，有些楼盘不动，还有一些在促销。今天很

3、多楼盘开盘说当天就卖完了，还有很多楼盘五月份到现在的销量还不如三月的一天，那么市场到底是怎么回事，我们可以简单的看一下。中国房地产市场的发展趋势首先看宏观指标，经过两年的下调以后，今年1-4月份还是不错的，特别是新开工和增速的指标，1-4月份的投资增速已经回到了21%以上，我认为20%以上就是一个相对来说正向的指标了。因为去年回落的幅度比较大，而新开工的指标也从去年的负数变成了今年1-4月份的正数。所以对今年中国整体房地产市场不要太多忧虑，因为这两个最宏观的指标是后行的，整体市场好了以后，这个指标才会好。第二从销售的角度，也不

4、用太忧虑，因为去年整个全国的销售面积达到了11.13亿平米，是最高的一年。而今年的1-4月份继续同比上升，所以，我对今年整体销售考虑是稳中还会略有上升。今年如果销售不出大问题，那么市场也不会出大问题。而对今年的看法也是基于国五条和地方的执行，按照目前的态势执行下去而做出的基本判断。今年的销售金额我认为还会上升，就是销售面积是持平或者略有上升，而金额会有10%的上升。我们判断今年的房价会上升。从价格来看，到底上升了多少？这里正好有一个全国288个地级以上城市的房价，从去年四月份到今年四月份，去年四五月份是房价最低的时候，相对最低

5、的时候，到现在，全国288个城市的房价同比已经上涨了8.8%，其中上涨幅度比较大的北京、上海，都超过了15%左右。房价已经连续11个月上涨了，因此我判断五月份也是会上涨的，明显超过前期的高点。这种趋势我个人认为还会持续，只不过每月的上涨幅度会下降。今天上午看统计局的数据，和易居得出的数据是一样的。当然统计局数据最后的上涨幅度比我们这个略小一点。从政策面角度来看，这次国五条已经出台了，全国性的政策出台了，地方的政策实际上没有出全，这是要提醒大家注意的。从目前情况来看，地方政策分成三类，一类是相对严谨的，特别是北京，既出的非常全面

6、，也执行的非常到位。上海出的非常全面，但是执行一般。第二类的城市，比如深圳广州，相对比较完整，但是执行上也不能说太严格。还有相当多的一部分城市，实际上政策没有出台，我们认为是没有出台，因为三月份只是要求房价控制目标出台。所以大多数城市选择了对房价控制目标给予了相关意见，实际政策没有出台。比如说，在国五条当中规定的限购范围的问题，全国14个已限购城市当中，但是没有符合国五条限购要求的14个城市，只有一个作出的回应。只有沈阳一个城市把原来的二环内限购扩大到全市，剩下的13个城市都没有作出相应的调整。比如长沙，市中心城区90平米以下

7、限购，原先我们以为会调整，结果也没有调整。比如贵阳，二环以下限购，也没有调整。所以我觉得，沈阳可能有点后悔，干吗要做调整，其他城市都没有调整，就她做了调整。目前从一个指标，就是房价指标来看，中央政府的压力还是比较大的。但是从成交量这个指标来看，事实上在四五月份，这个热度已经下降，或者说大幅度下降。当然，还有一个很重要的因素，就是政府也担心现在的民生问题，也担心再出政策的话，会像三月份的政策一样，继续被人骂。因为三月份的政策看上去力度比较大，但是20%的政策触动了广大消费者和普通百姓的心弦，认为这个政策是有问题的政策。从四月份到

8、现在的成交量的情况来看，是全线下降，但是同比去年是大幅度上升，所以对今年的成交情况不是特别的担心。特别是我们看到一线和二线城市的成交量同比上升的速度是比较快的。三线四线城市的市场大势是和一二线城市基本同步，只不过市场规模和一二线城市有很大区别。其中很多城市一到四月份总共成交量