中国旅游地产经营模式(上)

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1、深悦会：中国旅游地产经营模式（上）2013-08-20深悦会 一、旅游地产基本概念旅游地产是以旅游度假休闲为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实

2、现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二居所’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的居所。” 二、旅游地产分类依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通

3、常意义上，根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。　　旅游景点地产：主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。　　旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。如山东威海的三庆·金域蓝湾，秦皇岛的金海湾·森林逸城、假日蓝湾等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。旅游度假地产：主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游地产产品形态、产权形

4、式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。三、旅游地产开发模式（一）旅游景点地产以提供主题公园为目的，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客，经营收入以门票、各项娱乐设施及销售衍生品为主。中国主题公园产业经过十几年发展，其产业特性一方面秉承了世界主题公园产业的共性，另一方面又具有中国的特色，其特点如下：（1）、高投入高成本中国主题公园占地面积普遍较广，投资规模动辄几千万上亿元人民币。许多“巨无霸”式主题公园由于种种原因不能

5、吸引到足够客源，因此往往形成主题公园建成之日也就是公司亏损之时的局面。（2）、明显的生命周期性主题公园的生命周期性是指主题公园的年游客人数在开业头几年达到某一峰值后就很难再次超越，并逐渐走上下坡路。延长主题公园的生命周期是主题公园经营必须要逾越的难关。（3）、主题产品衍生产业尚未形成主题产品是主题公园产业的重要衍生物，它是指主题公园发展商通过与影视媒体企业、玩具商、服装商等合作而开发出来的拥有固定主题的系列产品，包括有主题卡通人物、主题玩具、主题服饰等。不仅可以帮助提高主题公园的重游率，而且可以给发展商带来丰厚利润回报。（4）、客源市场集中在国内和亚洲文化圈根据国家旅游

6、局调查结果显示，目前我国主题公园主要消费对象是国内旅游者和港澳台同胞及亚洲文化圈内的海外旅游者，而欧美游客主要仍钟情于我国传统山水风光和文物古迹景点。案例一：深圳华侨城投资开发商为深圳华侨城控股股份有限公司，旅游（四大主题公园）占地约103万平方米。1、四大主题公园规划情况：（1）、锦绣中华：按中国区域版图分布，是中国自然风光和人文历史精粹的缩影。景点分为古代建筑、山水名胜和民居民俗三大类，有万里长城、秦兵马俑、圆明园、布达拉宫，有泰山、长江三峡、名塔、名楼以及具有民族风情的地方民居等80多处景点。（2）、世界之窗：景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、

7、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区，内建有118个景点：埃及金字塔、阿蒙神庙、柬埔寨吴哥窟、美国大峡谷、巴黎雄狮凯旋门、梵蒂冈圣彼得大教堂、印度泰姬陵、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔等。荔枝园里有五十多尊世界名雕，如有"约翰.施特劳斯纪念碑"、"掷铁饼者"、"阿波罗太阳神"、"思想者"等。景区内有高架单轨环游车、游览车，古代欧式马车、吉普赛大篷车、老爷车，单桨木船、橡皮筏等多种趣味的观赏活动设施。国际街商业服务区以欧洲、亚洲、伊斯兰等民居建筑风格为主体，集教堂、集市、街道于一处，供游人小憩和购