我国物业服务公司的经营模式

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1、我国物业服务公司的经营模式一、目前国内物业服务公司经营管理现状   (一)目前物业服务公司经营模式总体分析   1．父子型经营模式居多   据一项权威统计显示，目前全国3万家物业服务公司中，近70％是开发商的子公司。从长远来看，这种模式是不符合市场化发展规律的。因为这样的物业服务公司多会为开发企业的品牌、销售来开展服务管理，而缺乏从业主(使用者)根本利益的角度来处理各项事务的意识，很难获得消费者的认可。一个项目的开发周期只需要三年左右，其生命周期却有几十年，很可能项目完成后房地产企业就不复存在了，而物业服务还需继

2、续发展下去，这就容易引发许多不必要的纠纷。现在政府相关部门已经注意到了这个问题，正在逐步考虑从政策上分离这种父子关系。   2．经营管理层次较低   与国外的物业服务公司比起来，我国的物业服务公司显然还停留在一个比较低级的层面，在很多人的印象中物业管理就是负责小区保洁、保安工作的。其实物业管理应该是贯穿于物业从无到有再到消亡的全生命周期中的。   3．一些先进的物业服务理念开始在国内出现   随着加入WTO和市场化的不断推进，尤其是国际知名物业服务公司的进入，一些先进的物业管理理念开始在国内流行，出现了一些新的经

3、营管理模式。   目前很多企业都在尝试多种经营，还出现了“英式管家”。“英式管家”不是普通意义上那种打理一个小家庭生活琐事的管家，他们不仅要安排整个家庭的日常事物，更兼具主人私人秘书的身份。   (二)典型案例分析   为了进一步了解目前国内物业服务公司的经营现状，笔者走访了三家国内优秀的物业服务公司。这三家企业都是大型房地产集团的下属公司，在业内都拥有良好的口碑。   1．物业服务公司A   (1)经营管理情况   该公司是在南京颇具影响力的物业服务公司，其所在集团已经成功上市。目前该公司在南京共管理17个项目

4、，其中有2个是写字楼项目。在南京大概有900名员工。   A公司在多年的物业管理实践中不断探索多种经营模式，目前主要的经营业务有：停车位的经营管理、广告、资产经营(主要是流动资金的投资)。A公司年收入的构成如图所示。   由图1可以看出收入中物业管理费占了绝大部分，但是在走访中我们发现，这一部分收入只能基本与人工费持平，因此多种经营的开展对保持物业服务公司收支平衡意义重大。停车费在多种经营收入中占到了一个比较大的比重，但是在《物权法》中规定，业主共有产权部分的经营收益应该在物业服务公司和业主之间按比例分配，一般是

5、三七开。虽然该公司在合同中一般会事先申明停车费及广告费将用于贴补物业服务公司的运营，但随着《物权法》的深入推广，这部分通过经营共有产权部分的收益在物业服务公司收益中所占的比例将会有所降低。   (2)特色   在图中我们看到，A公司每年会有100万左右的由资产管理带来的收益。这一部分主要来源于公司将2000万的流动资金参与集团的投资中，比如参股集团开发的项目。   2．物业服务公司B   (1)经营管理情况   该公司是国内知名的物业服务公司，其所在集团也已经成功上市，其服务水平在业内广受好评并得到了大多数业主的

6、认可。目前该公司在南京已有2个成熟的项目，另外集团有3个在建项目预计也将由B公司来管理。在南京现有150名左右员工，管理的物业面积约有33万平方米。   B公司的经营业务集中于住宅的物业管理服务，小区的业主对物业管理非常满意。然而高水准的服务自然需要较高的财力投入，在目前物业管理费标准普遍较低的现状下，集团的资金支持是少不了的，这一部分主要是通过地产公司零星委托的形式。   B公司的年收入构成如图2所示。   由图2可以看出，地产公司对该公司的支持还是相当可观的。   (2)特色   B公司将保洁的业务外包给专业

7、的保洁公司来做，这在一定程度上精简了企业的人员，降低了企业的运营成本。   3．物业服务公司C   (1)经营管理情况   C公司也是一家实力十分雄厚的物业服务公司，在业界广受好评，其所在集团同样已经上市。目前在南京管理面积为100多万平方米，工作人员500多名。在多种经营的探索和开展上也取得了一些成绩。主要的业务有：有偿服务(包括维修、家政服务等)、中介服务、对外顾问、会所经营、车位及广告经营等。另外该公司有专门的会所经营部。   C公司的年收入构成表如图3所示。   (2)特色   C公司在经营管理上较A、B

8、两家有更多的自主性，这与其所在集团的发展战略很有关系，其对对外顾问的业务开展比较鼓励，并且会所多由C公司来经营管理，其中的便民餐服务受到了业主的欢迎，尤其是早餐经营很是红火，每年能给公司带来几十万的收入。同时，该公司还积极开展网上服务项目，让业主可以快速便捷地享受到物业服务。   二、国外物业经营管理的发展模式及趋势   (一)经营管理的三大层次   纵观国外物业管理发展