岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告2008年

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1、项目投资可行性分析（龙凤缘项目）二零零八年五月15目录目录2一、总论31.1项目简介31.1.1项目概况31.1.2项目规划总体要求31.1.3项目建筑面积指标31.2编制依据41.3主要经济技术指标41.4结论4二、市场分析52.1宏观环境分析52.1.1城市概况52.1.2经济发展状况62.1.3居民生活水平62.2、房地产市场分析72.2.1房地产市场综述72.2.2板块特征82.2.3未来发展趋势9三、项目周边环境103.1项目周边环境分析103.1.1周边环境103.1.2SWOT分析10四、项目定位114.1总体定位11

2、4.2产品定位124.3客户定位124.4价格定位12五、财务效益125.1销售收入测算125.2建设投资估算135.3不确定性分析145.4经济效益评价1515一、总论1.1项目简介1.1.1项目概况项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55ha(折合550963㎡)，总建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径

3、50km-100km范围内（即形成30-60分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭---“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。1.1.2项目规划总体要求项目占地面积550963平方米：其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保

4、留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。1.1.3项目建筑面积指标项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米。151.2编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、湘阴县

5、统计报告；2、岳阳市房地产管理局发布数据；3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。1.3主要经济技术指标占地面积550963m2总建筑面积402000m2其中：住宅359000m2多层262000m2联排别墅74000m2独栋别墅23000m2幼儿园3000m2公建配套40000m2容积率0.73建筑密度13%绿化率60%1.4结论本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。15二、市

6、场分析2.1宏观环境分析2.1.1城市概况湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“规模甲通省”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴风景秀丽，气候宜人，东部

7、丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。岳

8、阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有