信用担保风险控制与抵押登记

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1、山西省中小企业信用担保有限公司信用担保风险控制与抵押登记智计文一、担保及担保风险控制（一）专业担保机构运作特征：1、提供信用——承担风险——处理风险——实现良性运营和持续发展。担保和风险不可分，担保的过程就是处理风险的过程。其中反担保包括房地产抵押就是防范与控制风险的重要手段。2、担保机构良性运营的条件：1）无其它业务补充和风险补偿时：担保业务收入-担保业务支出≧担保损失2）有其它业务补充和风险补偿时：担保业务收入－担保业务支出+其它业务利润+风险补偿≧担保损失（二）担保业务流程——风险控制程序初审复审监控代偿追偿损失确认及核销签约审批会议评审解除担保回复客户

2、进一步调查、补充资料、调整方案、否决（三）项目风险管理系统企业资料立项反馈销售市场生产经营风险评估是否财务现金流反担保其它评审银行放款反馈是否决策担保签订反担保合同登记、公证签订保证合同跟踪监控否是解除责任还款代偿追偿诉讼保全抵质押变现企业保证反担保赔偿二、担保与反担保（一）担保。担保是担保人对债权人承诺，在债务人未能或不能清偿债务时，替代债务人清偿债务或以特定的价值物清偿债务。担保关系中，担保人为债务人向债权人承诺，受益人是债权人，被担保人是债务人。担保方式：保证、抵押、质押、留置、定金（二）反担保。反担保是债务人或第三人向担保人承诺或设定物的担保，在担保人

3、因清偿债务人的债务而遭受损失时，向担保人进行清偿。在反担保关系中，受益人是担保人，被担保人是债务人。反担保方式：债务人提供的抵押和质押；其他人提供的保证、抵押和质押。（三）反担保的法律依据：《担保法》第四条“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。”（四）我公司较多采用保证、抵押、质押、帐户监管等（五）反担保的作用：控制风险、分散风险、补偿风险等三、对房地产抵押登记的认识（一）房地产抵押是担保机构重要的反担保手段之一1、中小企业担保业务中较多采取组合反担保。2、房地产的保证度相对高。1）相对于机器设备、汽车抵押而言

4、容易变现、变现率高；2）相对于存货等便于管理，在抵押期间出现意外风险（火灾、事故）的机率较少；3）法律对房地产抵押权的法定效力、登记程序、实现程序都有明文规定，容易操作。（二）房地产抵押登记对债权的保障1、抵押登记是抵押合同生效的要件——《担保法》第四十一条、第四十二条。2、抵押登记使房地产抵押具有优先受偿的效力。3、抵押登记具有确认抵押权优先顺位的效力——《担保法》第五十四条。4、抵押登记具有公示公信的效力——《担保法》司法解释第六十一条。（三）房地产抵押登记的问题1、《借款合同》、《担保合同》签订以后登记需要较长时间。为方便客户同时控制风险，有些项目只能先

5、放款，监管以后办理登记。在这一点上，反担保不同于债务人直接抵押给银行，债务人直接抵押，银行必须控制；而抵押反担保，银行不需要控制，银行是认可担保人，与反担保无关。2、有些房地产难以抵押或登记。比如未取得《房屋所有权证》的房屋如在租赁的土地上建筑的房屋等不能登记，公益法人的公益设施等不能抵押。对于无证的房屋，依据担保法司法解释第四十九条，“在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或补办登记手续的，可以认定抵押有效”，所以可通过补办加以解决；但确实不能登记的，设定担保没有意义。3、主合同的界定。房地产登记部门要求登记时必须提供借款合同；从银行角度，只有在签订《保证合

6、同》后才能签订《借款合同》并放款；而作为保证人控制风险的顺序是依次签订《委托保证合同》、《反担保合同》并登记、《保证合同》，这样，要满足房地产登记的要求和银行的要求，就必须先签订《保证合同》后办理抵押登记，就无法保证保证人控制风险需要的顺序。为此有的担保机构与银行约定，在签订《保证合同》后，银行必须取得担保机构的放款确认方可放款，这是解决办法之一。实际上担保抵押和反担保抵押的主合同是不同的——就担保机构和被担保人的法律关系来讲，不涉及银行，主合同不应是《借款合同》，而应是《委托保证合同》，房地产部门应以此为抵押登记的依据。4、抵押价值认定现在抵押登记操作中，申

7、请人需要提供专业房地产评估机构出具的评估报告书，据此确定权力价值。对于中小企业来说，费用负担较重，也影响效率。往往因此而放弃此类抵押。建设部、人民银行、银监委出台了《房地产抵押估价指导意见》，从2006年3月1日起执行，明确抵押价值可不评估，由当事人协商确定。谢谢！