胜利广场项目开盘前营销思考-房地产

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1、谨呈：兰海集团有限公司、甘肃坤生房地产开发有限公司开盘前营销思考开盘前营销思考1背景市场环境分析2洞察项目现状分析3破局项目价值梳理与营销策略执行背景市场环境分析市场分析——全国政策今年来5次降准、5次降息，一年期贷款利率降至4.35％，存款利率降至1.5％2月3月4月5月6月中国央行自8月2015年3月1自2015年59月日起下调金月11日起金2月4日，中10月融机构一年自2015年4融机构人民8月26日金国央行宣布期贷款基准6月27日，融机构一年月20日起下币一年期贷10月24日：下调金融机中国央行宣期贷款基准利率下调调各类

2、存款款基准利率构人民币存布“降利率下调下调金融机0.25个百分类金融机构下调0.25个构人民币贷款准备金率点至5.35%；人民币存款息”0.25个0.25个百分9月6日起，0.5个百分点百分点至款和存款基一年期存款准备金率1个百分点，同点至4.6%；存款准备金5.1%；一年准利率0.25基准利率下百分点时定向“降一年期存款率下调0.5个期存款基准个百分点，调0.25个百利率下调准”0.5个百基准利率下百分点下调金融机分点至2.5%0.25个百分分点调0.25个百构人民币存分点至点至2.25%款准备金率1.75%0.5个百分点市场

3、分析——地方政策兰州房地产细则出台，市场表现依旧平淡，落地实施需缓冲，有待市场检验公积金贷款新政：公积金提取新政：针对自由职业者的利率下调：公积金逾期还款政土地政策：新“二十六条”：公积金新政：策：首套房首付比例不取消限购及预售证低于20%，二套房新增建设用地供地形象进度限制；首付比例不低于方式审批时间前移；首次购买普通住宅兰州住房公积金贷30%；贷款最高限足额缴存3月即可足额缴存缴存6个月款利率下调0.25个兰州市住房公积金用地起始价按5项契税降至1%；额提高到60万元,单支取付房租可贷款买房百分点至：3.75%还款逾期7月1

4、日起原则确定；个人首次购买住房身职工提高到50万（五年期及以上）、将计收罚息土地闲置计征20%144㎡以下)以及家3.25%（五年期以元；二套房不再按土地闲置费；庭二套房契税按内）。“现行利率上浮1.1民生等项目用地将1%征收，对购房倍”执行；享受差别化优惠(144㎡以上)的契税给予50%优惠、按1.5%征收。小结政策持续宽松，大势向好市场分析——整体市场整体市场表现供需失衡，市场规模逐步扩大，潜在竞争激烈住宅：办公：商业：新增供应330万㎡，新增供应4.3万㎡，供应65万㎡，成交247万㎡，成交2.8万㎡，成交40万㎡，月均去

5、化27.5万㎡/月，月均去化0.47万㎡，月均去化6.7万㎡，均价为6813元/㎡；未来三年潜在供应200万㎡；未来三年潜在供应400万㎡。供大于求，销售冰火两重天，竞争渐趋“白热化”数据来源：克而瑞数据平台，数据统计周期：住宅1-9月份，商业办公：1-6月份市场分析——市场压力相同总价区间内存在物业产品的分流，形成一定的市场竞争单位:万元193-338㎡240-307㎡钻石墅钻石墅类独栋独栋别墅联排平层、跃层跃层双拼双拼300111-147㎡176㎡四居联排联排联排双拼联排平层214-240㎡跃层类独栋200高层104-111

6、㎡103-160㎡叠墅、洋房洋房洋房联排平层两居三居MINI墅叠拼10045㎡高层洋房洋房小户型胜利广鸿运润园绿地智碧桂园碧桂园朱雀湖阳光城场兰公（二手房）慧金融城市花兰州新馆城园城市场分析——小结供需失衡，销售冰火两重天潜在供应大，市场竞争加剧洞察项目现状项目现状——总体介绍坐拥城市核心地段，集办公、酒店、公寓、商业四大复合功能的22万方综合体开发商兰海集团有限公司位置兰州市城关区庆阳路285号5A级甲级写字楼规模占地23亩，总建面积22万㎡，主楼总高230米48层物业类型公寓、办公、酒店、商业工程进度公寓已封顶，内装修；其余

7、未拆迁运营模式公寓出售，其他暂定面积区间公寓面积区间为45-339㎡销售价格公寓销售价格：10152-23390元/㎡公寓销售情况公寓目前销售39%41层车位约1200个物业公司香港戴德梁行地产顾问有限公司物业费暂定2.5-2.8元/㎡/月酒店装修标准公寓精装修，其余待定25层入住时间公寓2016年10月份公交线路1路、15路、31路、56路、58路、71路、83路、K102路、115路、142路到双城门站下车教育配套：兰州彩虹双语幼儿园、城关区保育院、甘肃省保育院、兰州一中、兰州二中、兰州八中、兰州十九中、兰州二十七中、兰州四

8、十一中、兰州四十三中、正宁路小学、柏道路小学、酒泉路小学、商业五泉小学、金塔巷小学、清华小学、兰州市中山小学周边配套商业配套：亚欧商厦、西单百货、新世界百货、新百盛商场、百安购物广场医疗配套：武警医院，市二院金融配套：中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、招