【房地产上半年报】2019中国上半年总结-土地篇

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1、七、土地：成交量缩价涨，土拍热度较2018下半年明显回暖2019年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点，市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中，一二线城市供地力度明显较去年同期加强，成交量同比分别上涨了20%和9%；三四线城市受市场下行影响较大，成交量同环比均有所下滑，整体溢价率也不及去年，不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐，市场热度较高。总结:1、土地成交规模下滑，二三线地价明显上涨1）成交体量不及去年同期，三四线收缩尤甚。上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米，同环比

2、分别下跌13%和28%。从上半年各月成交量来看，仅有5月份成交面积同比上涨，其余几个月均不及去年同期水平。除市场下行因素影响外，4月份中旬自然资源部宅地分类调控措施的出台使得多数有库存压力的城市收紧供应，迚一步导致成交量下滑。分城市能级来看，为了缓解供应不足的压力，一、二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量和成交金额同比均是上升趋势；三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期，同比下滑了19%。2）优质地块集中供应，带动地价一路走高。上半年，土地成交楼板价为2559元/平方米，同环比均上涨了两成以上。受2018年下半年流拍地块增多影响

3、，各城市在上半年集中供应了多宗优质地块，特别是二三线，主城区地块供应明显增多，使得地价自2019年开年后就一路走高。分能级来看，由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，但从6月末深圳宅地土拍的火热情况来看，一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势，其中市场关注度最高的二线同环比涨幅最大，分别为16%和25%，三四线城市的地价虽然环比有23%的涨幅，但同比涨幅是三个能级中最低的，仅为10%。2017年以来全国300城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米）400003

4、000020000100000500040003000200010000成交建面成交总价成交均价注：6月份数据截至2019.6.19数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3）限地价压低溢价率，三四线溢价率同环比均下滑。市场热度方面，溢价率自年初一直走高，4月份溢价率高达23%，但4月份中旬住建部就启动了地价预警机制，被点名城市立马调控防止地价迚一步走高，更多城市加入到“限地价”的行列中，一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度，成交溢价率也因此在5、6月回落至20%以下。二季度，市场热度迚一步扩散，各能级城市的溢价率相比一季度

5、均有所上浮。具体来看，一线城市上半年成交溢价率为8%，环比上涨4个百分点；虽然更多二线城市限制了土地价格，但其溢价率仍是三个能级中最高的，达到19%；三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升，但溢价率仍进低于2018年同期。2019年上半年各能级城市经营性土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米）城市能级成交面积成交金额成交均价溢价率面积环比同比金额环比同比均价环比同比一线城市1482-45%20%1908-47%35%12873-5%12%8%二线城市23604-12%9%1070210%27%453425%16%19%三四线城市6961

6、3-32%-19%11627-16%-10%167023%10%16%合计94699-28%-13%24237-11%6%255924%22%17%注：数据统计范围为2019.1.1-2019.6.19（下同），同比数据统计范围为2018.1.1-2018.6.19数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度仍然较高从重点监测的城市来看，中西部城市上半年持续领跑，郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上，其中郑州上半年共成交了1813万平方米，位居第一。不过，这些城市上半年成交量却不及

7、去年同期水平，其中榜首郑州同比下滑幅度接近两成；与此同时，东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大，成交体量均超过了去年同期水平。一线城市中，仅有广州因为多宗大体量旧改用地的出让以603万平方米的体量排在第18位；三四线城市中，仅常州、温州和南通入榜，排名相对靠后。联系市场热度来看，长三角区域的土拍热度明显较高，如合肥、宁波、南京、杭州等核心城市的溢价率都在20%以上，其中合肥的溢价率高达70%，是成交量前20城市中溢价率最高的城市。长三角的三四线同样热度也比较高，常州、绍兴等城市在今年更是刷新了土地成交单价纪录，市场热度由此可见一斑

8、。中西部城市中，仅有地价较低的南宁溢价率超过30%，多数城市的溢价率都在20%以下。2019年上半年土地成交建面TOP20城市（单位：万