2008年房地产市场形势分析与2009年展望

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1、161616套，完成投资860亿元，比2007年大幅提高。同时，各地规划建设的限价房和90平方米以下中小户型普通商品房的供应比例继续提高。例如，北京市10月份经济适用房、限价房的成交套数和成交面积分别占总成交量的58．1％和48．8％。逐步解决了中低收入家庭住房困难的问题，改变了住房市场的供求关系和供求结构，拉低了住房价格水平。(二)调整过程中出现的一些新情况和新问题在2008年房地产市场调整中，也出现了一些值得关注的新情况和新问题。1．市场供过于求现象突出，空置房继续增加。由于住房供给继续增长，需求大幅下降，住房市场供过于求的形势逐步加剧，存量商品房大幅

2、增加，11月份空置商品住宅7089万平方米，增长22．9％。目前在建住房有20多亿平米，随着陆续竣工，未来的存量房将继续增加，使许多城市消化这些存量房的时间需要1年以上，加重了市场的调整程度。2．开发商降价决心难下，房价难以合理回归。在市16场调整中，开发商走出困境的最佳选择应是顺势而为，降价促销。但在降价过程中开发商也存在自身的矛盾和社会的压力。从主观上讲，降价意味着开发商让利，而经历了多年高利润回报的部分开发商主观上很难接受降价让利的现实，抱有抗住房价的侥幸心理而不愿降价；近两年高价拿地的项目降价等于大幅割肉，导致开发商降价决心难下；一些老楼盘由于前期

3、售价较高，担心降价会引起老业户不满而出现群体闹事事件而不敢降价。这些主、客观原因导致目前总体市场住房价格水平没有得到充分调整，离普通消费者的支付能力仍然有较大距离。3．经济适用房、限价房加快建设中面临诸多问题。加大保障性住房的建设是国家扩大内需、保经济增长的主要措施之一。但同时出现了许多新问题：一是一些城市建好分配的经济适用房、限价房出现了弃购现象，其原因是周边相近的商品住房价格逐步下降，与限价房、经济适用房的价格水平接近。保障性住房在产权、质量、地理位置和选择空间上受到限制，如果价格没有优势，也就失去了吸引力。二是一些城市经济适用房、限价房由于建设周期和

4、分配时间长，承担建设项目的开发商建造成本变动很大，房价在招投标时已经既定不能变动，一些城市出现了1616二、2008年房地产调控政策及其效果(一)已出台的房地产业调控政策2008年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题，为扩大内需促进经济平稳增长，国家连续多次出台了房地产相关的调控政策，希望通过这些政策解决低收入群体住房问题，鼓励普通居民购房消费，在推动居民消费结构升级、改善民生的同时，活跃房地产市场，促进房地产业的发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业的增长，减少房地产金融风险，以实现保增长的目的。这些调控措施包括

5、：第一，加大保障性住房建设力度。今后3年，全国将投资9000亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。约占全年住房投资的15％左右，并可以带动相当规模的社会资金进入房地产市场。第二，刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信贷、财税政策，包括：连续5次大幅度降低人民币存贷款利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范16围；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户

6、政策等。通过降低购房成本，拓宽需求群体，鼓励普通居民购买住房，促进有效需求的增加。第三，支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通商品房项目和开发企业兼并重组。(二)调控政策的实际效果调控政策出台以来，保障性住房政策已取得较好的效果。2008年大量保障性住房建设和入市，在解决低收入群体住房困难的同时，以国家之力保持了一定量的房地产投资规模和市场成交量。在商品房市场方面，由于政策出台的时间较短，政策效果还需要时间检验。目前房地产市场对一系列的政策还是有所反映，电话咨询的人数开始增加，看楼盘的人数有所增长，一些城市

7、价格下调幅度稍大的楼盘销售较好。从中可以看到，价格是主要因素，只有开发商顺应市场规律合理降价，政策陆续释放的刚性需求才能持续。16三、2009年房地产市场展望2009年房地产市场走势如何，是社会各界共同关心的问题，把握未来房地产市场的走势，应该正确认识我国房地产市场所处的阶段，认真分析引起此轮调整的原因和影响2009年市场走势的因素。(一)我国仍处在房地产市场持续发展阶段与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，

8、还有几种类型的住房需求依靠住房市场：一类是刚刚步入社会不久，成家立