2005年房地产市场形势分析与2006年展望

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1、2005年房地产市场形势分析与2006年展望编者按：2005年，中国房地产业迎来了以稳定住房价格、促进房地产市场健康发展为目标的宏观调控。为使社会各界对中国房地产业的发展现状及趋势有一个清晰准确的认识，本刊将刊发国家信息中心主编的房地产年度分析预测报告——《2006中国房地产市场展望》的部分内容，此书对2006及今后几年的房地产市场形势进行了全面预测，希望能为房地产行业有关管理机构和房地产企业及相关行业投资者提供参考依据。2005年，针对房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱

2、等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结构等政策，使房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面得到了遏制，引导房地产市场走上了健康、平稳发展的轨道。一、2005年房地产市场运行情况1．2005年房屋市场价格走势2005年，在国家宏观调控措施的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的趋势有所减缓，并呈如下特点：（1）商品房及商品住宅价格涨幅明显趋缓，基本呈逐月回落的态势。2005年1～10月商品房的平均销售价格为每平方米3009元，与2004年同期相比增长了9.29%，涨幅比2

3、004年的15.04%回落了5.75个百分点，比年初的18.98%回落了9.98个百分点，基本呈逐月回落的态势，环比走势基本平稳（见图1）。由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控目标取得了较好的效果。图1：2005年月度房地产价格走势及同比增长情况（2）全国绝大部分地区房屋价格涨幅下降。2005年1～7月，全国共有17个省市的房价涨幅比2004年有所回落，占全国地区总数的54.84%；14个地区的涨幅有所增加，占全国地区总数的45.16%。涨幅超过2004年10个百分点的地区有6个，按从高到低的顺序依次是：湖北、新疆、江

4、西、宁夏、辽宁、青海（见图2）。图2　各地区2005年1～7月与2004年房价涨幅对比图2．房地产开发投资（1）房地产开发投资出现“双下滑”。房地产开发投资逐月持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2005年1～10月累计完成房地产开发投资11769.35亿元，同比增长21.6%，比年初的27%回落了5.4个百分点，其占固定资产投资的比重由年初的28.4%下降到21.1%。预计2005年房地产开发投资占固定资产投资的比重将下降到18%左右，出现自1999年以来的首次下降。（2）分用途看，办公楼下降的幅度最

5、大，经济适用房连续两年出现负增长。2005年1～10月，商品住宅累计完成开发投资7778.82亿元，同比增长21.6%，比2004年的30.0%下降了8.4个百分点；其中，办公楼完成开发投资562.6亿元，同比增长18.1%，比2004年的28.3%下降了10.2个百分点；经济适用房累计完成开发投资426.2亿元，在2004年同比负增长2.51%的情况下，再次负增长11.1%。从比例上看，经济适用房在房地产投资中的占比从2001年开始下降，由2000年10.88%下滑到2005年1～10月份的3.62%。（3）从资金来源

6、上看，国内贷款的比重有所下降，自筹资金的比重有所上升。2005年1～10月，房地产开发资金来源中国内贷款达到2944.46亿元，同比增长15%，比2004年的0.64%有所回升，占总资金的比例为18.4，比2004年同期23.8%有所下降。自筹资金到位5503.63亿元，同比增长37.9%，比2004年同期增加了4.1个百分点，所占比重由2004年同期的30.4%提高到34.5%。房地产开发投资过于依赖银行贷款的局面有所改变。3．房屋土地开发销售（1）土地开发面积连续两年负增长，土地购置面积增幅连年下降。2005年1～1

7、0月累计完成土地开发面积为13271.36万平方米，比2004年同期下降了1.3%，这是继2004年土地开发面积同比下降10.94%后再次下降。同期土地购置面积为27532.53万平方米，同比增涨1.6%。从年度对比的情况看土地开发面积占购置面积的比例逐年下降，自2002年实行经营性土地“招、拍、挂”以来土地购置面积的增幅出现了连年下滑的情况（见表1）。表1：历年土地开发购置情况（单位：万㎡）（2）房屋开发建设速度有所放缓。从施工面积情况看，2005年增长速度继续保持下降趋势，1～10月累计完成142968.65万平方米

8、，同比增长18.5%，与2004年年初的44.6%相比有较大幅度的回落。分地区看，东部地区同比增长速度最慢，2005年1～10月同比增长16.3%，中部地区和西部地区增长较快，分别增长21.5%和22.7%。从新开工面积情况看，2005年1～10月累计完成50681.06万平方米，同比增长12.5%。分地区看，东部地