贝京广告——2010年郑州市升龙城广告推广提案

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1、升龙城广告推广提案2010.5山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则灵。升龙印象一大城之大240万㎡市区城市综合体项目升龙印象二对手是自己规模决定实力，影响决定势力升龙印象三升龙欲成龙定义自我，五年涅磐进化&升华龙1市场进化MarketingEvolution2009年楼市高歌突进—2010政策打压突进&打压2010春天《新国十条》2009岁末上演《三枪》2010年，郑州楼市将何去何从……限制投机行为遏制房价过快增长加速开发商的洗牌政策风险的加大，将加速房地产行业大鳄竞争格局的快速带来，为品牌开发商提供更多的机会。同时，在一线城市扩容仍存在压力的情况下，随着城市化进程的提速，

2、二三线城市将成为市场开发的重点，迎来楼市销售的高潮。华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。标杆房企在非一线城市土地储备情况（2008-2009年）一线城市超高的房价，过高的土地成本成为扩容的最大阻力，泡沫较少，潜力较大的二三线城市成为地产大鳄竞争主力市场。泡沫&潜力本土开发商一线地产品牌产品战术时代大战略+细战术整合时代竞争在进化现在ing：品牌地产时代品牌大鳄们看到的潜力是在初级竞争市场里更多的溢价。品牌的定义，就是同一地段贵1000元的道理。前十名的品牌开发商将控制70%的市场份额2城市在进化CityEvolution每个城市进化都是城市化进程的结果中心城区扩张

3、副中心形成20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”5年后这里将会有更多想象成为现实……城市化改造是城市的新生，也是开发商发展的最大机遇改造&机遇嵩山路航海路中原路工人路桐柏路中原新城锦艺国际华都项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右淮河路南、工人路西、航海路北在售项目，08年12月份入市，总建筑面积180万㎡，已入市体量约40万㎡。未来两年预计上市量40万㎡。在售项目动工但未宣传项目地块已经挂牌，但未动工项目陇海路大学路南三环升龙国际中心在售项目，预计201

4、0年加推供应量20万㎡左右。世界城升龙城总建筑面积约24万㎡，09年4月份拿地。预计上市量8万㎡，王胡寨橄榄城在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右亚星城市山水在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。我们没有比肩的对手，但不代表我们没有竞争产品和区位是主要的诉求产品、促销和区位是主要的诉求同质化推广是区域市场的大多数，“趋同”的思路不可能让升龙城脱胎换骨，也不可能让升龙城“领航价值”的价格定位得到支撑，路只有一条，就是做到不凡！进化就意味着优胜劣汰谁能先开始品牌进化，谁就有竞争的优势3消费者进化ConsumerE

5、volution二七区客户仍然为该区域主力客群。首次置业者、改善型需求者仍属于市场主力。选择该区域置业客户，整体对价格承受能力不高；区域购房客户职业集中在私营企业主、企事业单位的工作人员；区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段。Consumers御城客户群延伸客户郑州其他区域客户核心客户二七区客户，私营企业主、企事业单位人群政策打压让投资需求受到影响，但对郑州城市化进程的带动的刚性需求影响较小。对于本案较高的价位和快速去化的压力让我们必须考虑区域外的消费者和改善型需求的消费者，升级生活是他们购房最大的动力。升级不仅意味着生活品质的提高，还代表居住价值的提升。刚性&升级4

6、解读进化BrandEvolution旁人看升龙的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造的开发商，房子好像卖的还行。宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。业内人士：升龙很有实力的，这几年在郑州发展很快，曼哈顿做的不错，旧城改造项目，价位卖得不高。升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分——品牌影响力缺失升龙现状强化“升龙”品牌是进化第1步五年造五座城升龙城升龙城=升龙品牌升龙城是产品价值与品牌价值融合的升级之作，也是改变城

7、市未来发展的标版，更是升龙作为中原首席城市运营商的力作。240万平米的超大规模效应全新城市综合体，创造未来城市副中心30万平米集中商业巨擎支撑城市改造中，西南区市场巨大的潜在需求升龙置业前期项目的口碑积淀和客户积累升龙——中原首席城市运营商升龙城——改变创造引领面对高于周边价格这一核心问题，我们的选择是：让郑州人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的升级，让郑州见识一个前所未有的高度，见识一个全新的升龙城。如此，才能打破郑州人的固有区位价格认知和心理障碍，实现更高的价