杭州阳光华城项目推广提案

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1、休斯顿集团阳光华城项目推广提案杭州瑞丰广告2005/11提案纲要壹、市场概况篇贰、定位及策略篇叁、视觉表现篇壹、市场概况篇下沙区域是指九堡镇以东，乔司镇以南的区域，距市中心20公里，包括下沙镇、杭州经济技术开发区和下沙高教园区三部分。现总规划面积178.08平方公里，人口规模30万人，预计2007年可达40万人，2020年达60万。总体概况一、下沙简介（一）91年3月：医药产业基地、机电园区、食品园区、大学科技园区为主导的专业园区2000年：1.5万亩的高教园区当前：三大副城之一国际性先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态副城区域定位一、下沙简介（二）区域规划乔司农场下沙高教园区下沙镇区、

2、下沙城公共中心杭州经济技术开发区下沙中、东居住区一、下沙简介（三）轨道交通——地铁1号线快速公路——德胜快速路、艮山东路、沿江大道、绕城公路、东湖路延伸段快速公交——黄龙公交中心站至下沙区域交通一、下沙简介（四）银行——金融一条街（3号路6号路交界处）中行、农行、工行、建行、交行…邮政——邮政大厦（6号路靠近9号路）保险——中国人保（6号路靠近9号路）医疗——东方医院（省中医院分院）教育——杭州市第四中学（小学、中学）购物——三个大型超市：物美；乐购、易初莲花、世纪联华在选址当中；下沙农贸市场博库书城、金沙数码港、浙江传媒学院前的学源路区域配套一、下沙简介（五）政府统筹规划、交通基础好空气、

3、绿化环境好公共配套设施不完善，日常居住不是十分方便（菜场、幼儿教育、餐饮休闲娱乐）大规模产业园区，降低了居住区的可塑性和档次性人口居住相对集中，大部分区域缺乏人气与闲林、三墩、滨江的比较小结二、区域市场特征（一）土地供应年份土地宗数土地面积（M2）平均容积率总建筑面积（M2）2003年7约89万1.55约138万2004年8约33万3.51约116万地块规模大，百亩以上项目7个九堡地价冲破3800元/平方米新一轮供应高峰即将来临城中：古翠路以东，文一路、德胜路以南，秋涛北路以西，复兴路以北住宅均值：11415城东：秋涛北路以东住宅均值：8599城西：古翠路以西，绕城西路以东住宅均值：8696

4、江滨：钱塘江两岸沿江一带住宅均值：8763下沙：下沙镇、丁桥、九堡、乔司区域住宅均值：5346成交区间：4431-6323价格低谷区域，市场空间巨大住宅均值二、区域市场特征（二）“前五年建区，后五年建城”第7个年头，下半年迎来第一个供应高峰未来总体量约为255万平方米：海天城45万；伊萨卡49万；梦琴湾25万；星星港湾90万；听涛雅苑50万；中庆·金沙学府21万；北房·清雅苑35万。2006年可预计上市总量80万，市场竞争较为严峻小户型：大北·世纪风情、华元·十六街区、福雷德广场、天元2005、东尚国际寓所区域将再成杭州楼市热点，本案可借势、借市住宅供应情况二、区域市场特征（三）西子·阳光星

5、城：64000平米，与物美达成20年合作协议，下沙第一个真正的大型超市华元·十六街区：50000平米，商铺2万，04年12月，签约麦当劳、星光院线。福雷德广场：4.5万平米商业配套，辐射大学城准备用于公建配套的用地目标是200万平方米。商业氛围日渐浓厚、人气趋旺、配套基本成型商业状况二、区域市场特征（四）之江铭楼：6号路以北，3号路以东LOFT建筑、5.8米层高部分楼盘的酒店式公寓写字楼物业较为空白，目前企业多为生产自建型办公楼区域商务氛围不浓科研成果的孵化需要一定量办公场所写字楼市场二、区域市场特征（五）调查楼盘：香榭里花园(2004年12月交付)、下沙文汇苑(2004年11月底交付)、东

6、海未名园(2003年9月交付)香榭里花园：444套，180多户已入住或正在装修，入住人群中，租用占30%，整体空关率占59%左右。香榭里花园的业主里80%是高校教授。下沙文汇苑：共318户，118户入住，空关率约63%。投资客居多，等地铁，涨价。东海未名园：共506户，学生租住多，空关率只有24%，真正的业主入住不到30%。三、空置率调查下沙附近工作的本地住户入住率高，而且由于学生、工人多，出租率也比较高。相对闲林70%空置率，下沙的宜居性高贰、定位及策略篇一、项目区位本案东部居住区下沙高教园区经济技术开发区6号大街直达市中心2号大街直达市中心文汇路主城区绕城公路复合建筑群小户型住宅办公楼酒

7、店式公寓会议接待中心商业街二、项目概况S-优势交通便捷、地铁辐射效应大学城良好的氛围、小学、中学教育配套位于政府规划的大学科技园内，紧邻地铁站和中心景观广场21亩大型海洋冲浪景观、大型会议接待中心中小户型住宅科学定位，市场较大空白三、SWOT分析三、SWOT分析W-劣势物业类型复合，不利于树立鲜明统一的市场形象，对于居住和办公者而言，其品质感都有一定的影响区域商务氛围不浓，办公物业的销售带来一定的压力地中造海