星耀五洲天津天嘉湖项目营销战略策划

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1、一个40亿的简单任务——天津天嘉湖项目营销战略策划2008年1月前言感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖项目的营销策划竞标！天嘉湖项目是一个规模宏大、规划独特的项目，也是一个提升城市形象、拉动区域发展的城市区域型项目！能有机会与星耀地产共同探索项目的营销战略构想,我们感到十分荣幸!今天的沟通，我们并不期待有全部答案，而希望星耀地产认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以协助星耀地产与天嘉湖项目在天津开创新纪元！项目营销战略思维导图项目认识与目标解读竞争态势解读目标下的战略营销策略构想开发策略建议第一部分：项目认识与目标解读天嘉湖项目是：一个规划理念独特的项目一个改变天津地产格局的项

2、目一个改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目一、我们对项目的认识项目目标：奠定企业未来10年在北中国可持续发展战略的基础：津京土地资源战略性储备经营性资产持续盈利项目可持续性连锁开发积累卓越的高端项目运作经验和团队打造40亿销售回款是天嘉湖项目开发运营关键性的第一步胜利，是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本；品牌目标：取得企业在北中国地产市场滚动发展的强势地位；3年内完成星耀地产由西南霸主向中国地产一线品牌的飞跃；+二、企业发展目标项目2008年度营销目标:销售金额：40亿元销售面积：70万m2三、任务解读从2008年7月开始每月平均完成约7亿销售额，约11万多平方

3、米销售面积；从2008年7月开始，平均每月来访量不少于6000人次、成交量不低于1200套！必须对市场有长达半年的超强控制！这意味着：销售金额：约400亿这相当于：本项目销售标的销售面积:70万m2相当于2007年下半年天津市商品房住宅总体成交面积11%销售金额：40亿相当于2007年下半天津市商品房住宅成交金额10%2007年7—12月份天津全市住宅销售情况销售面积：约620万m2在天津这样一个特大型城市单盘销售占据如此市场份额在天津乃至全国都是罕见这是一个近乎疯狂的目标！！！面对这样一个疯狂目标，我们必须清醒判断当前形势!第二部分：竞争态势解读竞争态势判断政策环境解读市场竞争解

4、读企业项目解读区域板块解读品牌竞争解读清算土地增值税出台时间：2007年1月24日贷款利率6级跳，上调存款准备金目前，一年期贷款利率已上调至7.47%，12次上调存款准备金率。减少土地出让环节的优惠政策出台时间：2007年6月27日多渠道解决住房困难出台时间：2007年8月13日物权受法律保护实施时间：2007年10月1日起停止返还开发商土地出让金发布时间：2007年10月23日商品房销售受监控实施时间：2007年11月1日名称：《商品房认购管理办法》政府态度：——抑制抑制开发暴利抑制信贷增长抑制投资投机性购房抑制房价上涨过快1、政策环境解读相关政策对天津房地产影响从2007年9月

5、开始开始显现，市场进入调整期。6月份以前整体发展平稳，自6月份开始出现较大幅度起伏波动，呈“M”型走势，9月份达到全年顶峰后开始急速下滑，12月份商品房住宅只成交80万平米，环比11月93万平米下降了13.98%；在2008年的第一周，天津商品住宅成交面积再度大幅萎缩，仅为9.91万平方米，环比下降48.97%，天津地产市场进入低迷调整期。但，房地产成交价格持续上涨。2007年12月销售价格持续上升，均价已达到7048.2元/平米，环比上升了6%；2008年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米，环比上涨6.00%；市场解读：观望天津房地产市场与全国各主要城市相似，市场观望

6、与持币待购氛围加重。因天津房价持续上涨，原城市主流消费人群被逐渐边缘化。（1）土地市场放量天津近年来土地市场异常活跃，2007土地成交是2006年的三倍多，后续供应巨大，本项目面临巨大竞争压力！2、市场竞争解读2008年第一季度土地放量再度加大，预计未来开发面积将达到甚至超过2000万平米。近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米，占本年全市土地成交面积46.45%。截止07年第3季度，津南区成交土地面积达到141.75万平方米，以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型。从土地供应区域结构看，近郊四区近两

7、年集中大幅放量，项目面临同区域、同类型产品竞争。土地供应解读：海量（2）大规模、复合型郊区项目众多，竞争激烈，典型项目如下：项目开发规模自然资源定位项目构成与特色配套团泊新城规划建设面积为２１０平方公里，人口规模设定６０万人湖水面及周边面积63.05平方公里以浓绿、重水、环保为特色，以现代服务业和生态旅游业为主导，集休闲度假、体育运动、娱乐健身、商住会议、教育科研于一体，与自然融合、生态宜居的中国北方水上旅游城市产品包罗万象新城开发，配套完善东丽湖总占地面积4095亩