案例四：天津星耀五洲深陷信托门(1)

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1、案例四：天津星耀五洲深陷信托门2011年10月19日下午2点，一条名为“海川之宁”的微博宣称，“天津星耀投资有限公司于2011年10月19日向法院申请了破产保护，破产程序已经通过并正式启动。”随着破产消息在网上迅速传播，星耀五洲被推到了舆论的风口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其销售现场举行了媒体新闻发布会，星耀集团副总裁杨文枝表示，“破产传闻子虚乌有，目前该事件正在调查中。同时，星耀五洲项目整体进展很正常。当下楼市正在经受深度调控，资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题，星耀五洲确实面临一定的融资问题，但是在政府和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况。”　11月1日，《中国经

2、营报(微博)》记者拨通了天津星耀投资有限公司董事长颜语的电话，他对记者表示，“破产肯定是谣言！我们正在追查此事。目前不宜透露任何细节，但我可以告诉的是，对方已道歉，我们在进一步交涉之中。”2007年10月，星耀五洲以62.9亿元人民币一举拿下天津市天嘉湖地块，成为当年的“地王”。而当时该地块最大的竞争对手是中信地产。“当年星耀是以高于起拍价格1倍多的价格拿下这块地的，而且是现金付账。”星耀五洲的工作人员安宁对记者说道。当时的土地出让合同规定：30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%；2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，5年内整个区域

3、所有项目要全部竣工。2007年12月25日，也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后，星耀集团与中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，该一年期信托计划募集资金额达30亿元，为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持，不过融资成本非常高，年化收益率达到25%。由于星耀五洲项目自2008年才开始销售，并且当年仅实现销售回款1829万元，因此在2008年9月，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”(下称“中信盛景计划”)替代，这个募集资金额也创下了当时房地产信托之最。实际上，由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32

4、.9亿元资产投入信托基金，享有次优级受益权，“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元。天津星耀这36亿元来的并不轻松。该笔资金分为两个部分，第一部分为面向社会公开募集11.5亿元，预期年收益率为14%，偿付周期为15个月，享有超优先级受益权；第二部分，中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构投资者认购的基金共23.5亿元，享有优先级受益权，偿付周期3年。2009年6月26日，与中信信托合作还没结束时，星耀五洲又与华能国际集团下的华能贵诚信托携手成立了一只名为“星洲1号•天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”(下称“星洲1号计划”)的信托产品，周期为两年，募集资金规模达3

5、2.94亿元。该项目是华能集团控股贵诚信托后的第一单业务，虽然名为生态环境综合治理项目，实际上还是给星耀五洲的房地产开发提供资金支持。由于“星洲1号计划”的募集资金，“中信盛景计划”很快被提前中止，从内部资料来看，天津星耀偿还了中信信托32.09亿元，2009年末“中信盛景计划”在天津星耀公司中仅剩余资金3.912亿元。但“星洲1号计划”同样条件苛刻。根据“星洲1号计划”的募集公告，该总额32.9378亿元的信托计划分为四个类别，其中占比约一半的为A类，资金额为16.3726亿元，但融资期限仅为一年，B类1.932亿元资金融资期限为15个月，C类6.0601亿元资金融资期限为18个月

6、，D类8.5371亿元资金融资期限最长，为两年。另外，华能贵诚信托还要求天津星耀将所有4100亩土地使用权及公司股权全部进行抵押，同时为了保证到期还款，华能贵诚信托还要求，天津星耀每售一平米房子就要将2000元转到共管账户，作为偿还信托贷款的专项资金。2010年6月24日，也就是“星洲1号计划”的A类资金马上到期，B类资金即将到期的时候，星耀五洲又与华融国际信托成立了“华融•星耀项目集合资金信托计划”(下称“华融星耀计划”)，该计划募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。根据华融国际信托说明，上述资金主要用于三个方面，即置换“星洲1号计划”到期贷款本金18.3亿元

7、，余下仅剩3.716亿元、1.26亿元，分别用于支付星耀五洲项目的财务费用、工程款。然而，随着2011年6月25日“星洲1号计划”最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临着新的资金压力，2011年6月30日，随着“星洲1号计划”最后一笔贷款清算，天津星耀的负债并未减少，非流动负债较三个月前上升了5亿多元。于是天津星耀又必须开始再找新资金。2011年7月8日，“中信•聚信汇金养老地产星耀健康城1号集合信托计划1期”(下称“养老地产计划”)开始发行，该计划募集额