星湖上院策划方案原稿

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1、第一部分：宏观市场环境………………………………………一、肇庆住宅市场的发展背景………………………………………二、肇庆区域别墅特征分析……………………………………………第二部分：项目自身分析………………………一、项目自身分析…………………………………………………二、项目SWOT分析……………………………………………………三、项目核心价值分析四、项目定位第三部分：目标消费者分析……………………………………一、别墅消费者的心理特点…………………………………二、目标消费者购买别墅关注的因素…………………………三、目标消费者人文

2、特征……………………………四、目标消费者楼盘信息来源…………………………第四部分：市场营销策略………………目录第二部分：项目自身分析二、项目SWOT分析S（优势）：1、独一无二的区位环境优势2、浓郁欧陆情怀建筑规划优势3、产品优势4、超6万平米的纯别墅大社区优势O（机会）：1、政策的利好使别墅越来越成为稀缺资源2、经济的发展，产业的转移让肇庆地区潜在别墅购买者越来越多3、市场上基本无类似的竞争对手4、处于成熟的别墅居住区域W（劣势）：1、周边及区内生活设施不完备2、开发商的品牌知名度在当地不高3、周边现有部分环境，破坏

3、整体高档社区形象4、工地及现场营销环境形象不好T（威胁）：1、外在威胁：市场上未公开项目带来的不确定因素2、内部威胁：因工程进度等内部原因带来的一些不确定因素表面诱因一个更舒适、更自然的、更健康的现代居家场所深层诱因有天有地，享受原生态的环境，有前后花园的私家领地，过着比以前更自然、更舒适更健康的生活。超值物质享受超值心理享受身份价值和文化价值在满足基本使用价值（享受舒适生活）的同时，可让业主获得了更多心理上的满足（身份地位的认同、文化价值的认同）居住价值和景观价值三、项目核心价值分析星湖上院：价值体系的回归四、项目定

4、位1、项目的定位：肇庆·原生态纯山水城邦2、文化定位：法式风格的精英领地3、参考广告语1、半山之上，城市之颠2、原生山水，领秀生活3、山之上，城之上4、围绕定位进行的品牌建设（星湖上院品牌屋结构图）名称定位品牌承诺（广告语）产品卖点（品牌支撑点）消费者利益点广告宣传点整合营销手段星湖上院原生态纯山水城邦原生山水领秀生活被靠北岭，近眺星湖，完全原生态的自然景观将家安在风景区，尽享山青水秀之大自然完全自然山水景观依山傍水的地中海式规划，户型充分考虑采光及四周景观融入自然户型设计光照好空间大，满帘青山绿水将生活融入自然专业化

5、物业管理、严密保安系统小区管理保障了安全也维持了自在的生活体系安全自在物业管理彼此关照、崇尚自然、热爱生活的精英社区文化一种自然而然的、温馨和睦的理想邻里关系崇尚自然精英社区文化周边的市政配套，区内的生活设施交通、配套的完备保证了自我生活的无忧无虑轻松自我生活状态报纸广告、电视广告、SP、PR、现场广告等第三部分：目标消费者分析1、购买别墅消费者的心理特点单纯的大面积和现代化已无法满足渴望回归自然，享有清幽随和的居住环境拥有完整的自我领地力求凸显自我价值和尊贵身份星湖上院为肇庆区域少有靠山望水别墅精品，能体现业主的尊贵

6、气质。星湖上院力求营造建筑与自然的融合，进而达到人与自然的融合，给业主一种生活在大自然的回归感觉繁华都市中的自然家园，寻求人与自然的契合这些诉求恰好可以针对消费者的利益点在土地和景观资源日益稀缺的条件下，少数高质素的别墅楼盘便更加显得弥足珍贵2、购买别墅关注的因素作为家居，地理位置则是别墅消费群首要考虑的因素，而景观环境、生活配套、安全情况也是他们非常关注的。在别墅消费群最为关注的一些因素中，星湖上院几乎都拥有非常突出的优势：在地理位置、景观环境、浓郁的人文气息方面她都是适宜居住的极佳地带，这些都是吸引消费者的有力诉求

7、点。3、目标消费群人文特征职业：私营或外资企业的老板（42%）国有企业或政府的高级管理人员（30%）自由职业者或专业人士（22.2%）年龄：35-50岁（82%）购买别墅的主要目的为：自住为主，少量渡假及投资地区来源：第一圈层：鼎湖区、端州区第二圈层：云浮、新宁、德庆、封开第三圈层：珠三角及港、澳、台区域中年事业有成的老板或企业/政府高级管理人员是别墅的主要消费群体，他们注重生活质量和居所的品位，因此，营造一个居家舒适、尽显独特尊贵个性的高尚别墅小区正是他们所渴求的。星湖上院别墅已经具备了非常优越的先天条件，但需要通过

8、后期的广告的精心包装宣传，演绎居住在北岭星湖上院别墅中现代高尚精英生活，让消费者认同本项目主要区域4、目标消费群的楼盘信息来源传统媒体—报纸和电视，是别墅目标消费群最重要信息渠道，但这种传播是较为抽象的，对消费者购买所产生的作用有限；口碑传播是非常值得重视的信息传播方式，因为它带有感情色彩，消费者通过此渠道得到的信息的记忆效果会比