房地产策划案例：世家领地山水郡

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1、世家领地·山水郡整合营销报告第一部分市场研究篇一、整体房地产市场现状各类数据持续上扬，整体市场高位运行全市价格稳步上升，浦东价格一步一阶市场运行分析从整体市场运行情况看，上海房地产业仍处于快速发展过程中的市场繁荣阶段，预计短期内市场将持续走高，但对于市场过热现象应引起重视。价格分析全市价格在2003年继续攀升，至四季度市场均价约在每平米6500元左右，年平均涨幅超过20％，局部超过50％。但政府在2004年调控目标是价格增幅在12％左右。对本项目而言，价格的持续高涨对本项目的营销是极为有利的。但值得注意的是，本案周边的不少地块也已被金地等开发企业拿走，这些地块存在竞争

2、，但也与本案一起形成相互促进的发展格局。真正对本案产生影响的是本板块周边的同类物业。本案的价格定位必须充分考虑上海整体市场的价格走势以及上述地块所带来的价格影响。二、上海市房地产市场发展趋势项目分析宏观经济推动房市良性发展，但新策、利率等影响不容忽视（121号文、国务院通知、利率调整、期房不得转让、物业税）三、上海市房地产市场供需情况分析供需市场基本平衡，开发商“惜售”应正确看待从2003年全年的市场状况看，新建商品房销售面积达2376.4万平米，商品房竣工面积达2491.84万平米，空置房仅100万平米，全市供需关系基本均衡。在2003年出现了较为严重的“惜售”现象

3、，这是开发商看好楼市的结果，但“非正常囤积”有可能在房市生变后加剧“恐慌”，提请开发商注意由此所引发的风险。四、客户群体对房地产需求分析2003年市场持续走热，市场上的客户群体体现出以下几个方面的特点：一、购房者投资、消费的需求比例趋于平衡，追求生活品质促进闲居比例适度上升，购房者对市场的理性认识增强。二、各种物业的投资、消费比例各有升降。购置独立别墅、商铺和产权式办公楼的比例有所上升，而联体别墅、酒店式公寓的需求增长相对迟缓甚至有回调趋势。三、上海楼市的高中低价房“468”的结构基本形成。单价8000元成为上海楼市高价房新的起点。通过对客户需求的调查，可以发现，客户

4、对多层物业的需求在48.7%，对小高层物业的需求在44.8%，对高层物业的需求在12.5%，对别墅物业的需求则占到总客户的近8%.这只是针对全市的客户群所作的调查，可作为本案在物业形态方面以作参考，但具体的物业类型及产品定位须视本项目的其他因素而定。五、本案周边地区房地产现状及发展分析三大板块发展不均，浦三板块潜力较大上南板块威胁仍在，同质竞争难以回避在外环线以南区域，楼盘较少，比较具规模的主要有康桥地区的多个别墅社区，以及少量的混合型社区，一方面由于其地理位置相距本案较远，另一方面由于其供应量有限，故对本案的影响并不大。由于本案位于浦三路西侧，故对本案产生影响的基本

5、是同区域内的产品，上南板块有大量的潜在楼盘存在，且与本项目一样，均属于中密度住宅区，届时，这些地块所构成的竞争威胁较大。南浦大桥板块由于其区位关系，楼盘的档次和产品定位与本项目有一定差别，且距离较远，故影响较小，竞争威胁大大减弱。六、本案周边地区潜在市场供应量预测正视内忧外患的开发势态，挖掘自身优势突出重围地块名称占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地出让金(万元)备注三林镇1号地块2354001.1258940246.44每亩地价246.44万，楼面价3359元/平方米三林镇607街坊1宗43902.5111018.9213不含动迁费三林镇联丰村17宗364081.

6、450971.2831三林镇联丰村11宗504051.4975103.451230三林镇1418681.7241175.6851.2三林中林7/6宗941421882862.1三林镇胜丰村18/2、18/3宗749281.397406.4449.6从潜在的供应量看，处于本项目周边的开发地块供应充足，且平均容积率在1.64左右，与本项目相仿，均属中密度住宅区，且不能排除同期上市的可能性，将对本项目构成一定的威胁。其次，从本项目周边看，处于随时可能开工的条件之下，有着相同的区域优势和地理条件，且在产品定位等方面也将对本项目产生深远的影响。七、本板块可比性竞争楼盘分析对比楼

7、盘缺乏，产品定位需以其他板块为参照物周边地块充足，寻求创新是本案进入市场之保证从价格情况看，日月豪庭目前每平方米6000元（公寓）、7300元（别墅）的价格对本项目有参考意义。本项目的别墅物业的价格增幅可基本保持与公寓物业的增幅同步。本案威胁点：本项目周边容积率相似，周边地块开发商较具实力，将遭遇产品定位类似威胁；2004年面临政府对房市的调控，政策影响难以避免；本案机会点：区位优势，可充分利用水景营造环境；规模优势，是周边地块中面积最大的一块，可自由规划；交通优势，本案位于杨高南路中环线边，出行优势明显；第二部分产品解析篇一、规划解读主要经济指标