黄金山水郡房地产项目营销策略

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1、黄金山水郡房地产项目营销策略第四章黄金山水郡项目营销环境分析4.1房地产宏观环境分析4.1.1济南市简介1、地理位置济南，简称“济”，别称“泉城”，位于北纬36°40′，东经117°00′，山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，背山面水，分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的泰安和莱芜交界，是山东省省会、副省级城市、中国一线城市，是山东省的政治、经济、文化、金融、交通、会展和科教中心。2、行政区划济南市的辖区有历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，共6区、1市、3县、65个镇、27个乡、54个街道办事处、487个社区居委会、46

2、58个行政村。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，563万常住人口。3、历史人文济南是一座具有2000多年的历史悠久的古城。公元前164年，在济南设立了济南国。宋代至公元997年，济南属于全国15路中的京东路。公元1116年，济南升级为济南府。1929年7月设济南市至今。1986年12月，济南获得国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市等荣誉称号。4、交通状况济南是山东省的陆运、空运的交通枢纽。京沪铁路、胶济铁路汇聚于此，向北可以到达北京、天津，向南可达南京、上海、福州，往东可以去往青岛、烟台等沿海港口城市。“济青高速”、“济聊高速”与“京福高速”等几大高速公路交汇于

3、此，形成了连接全国公路网的区域性枢纽。济南机场可以直飞的城市达到了59个，形成了公路、铁路和航空的现代交通网络。5、人口概况2011年到2014年四年间，济南市户籍人口总数从606.364万人增长到616.56万人，增长了10万人，年人口增长率基本保持在5‰左右，保持了低速稳定增长的趋势。根据《济南市城市总体规划（2005-2020年）》，截止到2020年人口将达到840万。小结分析综合分析以上几点因素，得出以下结论：1、济南市处于中纬度地带，四季分明，春季短且少雨，夏季干热多雨，秋季干燥，冬季寒冷，年平均气温不到14℃，适宜居住。2、城市面积版图持续不断增加，为房地产行业的发展提供

4、了很好的机会。3、济南市的城市户籍人口逐年增加，城市化水平已经达到了66.58%，且尚有很大的上升空间。在上述多种因素的影响下，房地产高端市场未来的形势一片大好。4.1.2济南市经济发展概况1、济南市最近四年国民经济2011-2014年四年期间，济南市国民生产总值从4406.29亿元飞速增长到5770.6亿元，年平均增长率保持在9.5%左右，一直呈现了一个健康、快速、稳定发展的态势。2、固定资产投资2011-2014年四年期间，济南市固定资产投资总额稳步增长，由1934.3亿元增长到3063.4亿元，增长接近60%，年增长率保持在25%左右的大幅增长。其中，由于全市范围内开工建设了非

5、常多的房地产项目，导致房地产投资总额大幅增长，趋于稳定，基本占固定资产总投资额的27%左右。3、对外贸易2011年到2014年四年期间，济南全年进出口总额基本保持在一个比较平稳的数据水平上，2011年是104亿美元，2014年是101.5亿美元，贸易顺差总额也基本保持在15亿美元左右。4、人均可支配收入2011年到2014年四年期间，人均可支配收入由28892元增长到38763元，增幅为34%。人均消费支出由18045元增长到25000元整，增幅为38.6%。小结分析通过总结分析以上的四个经济方面的数据，可以看出：1、济南市的近四年宏观经济发展水平保持了一个比较平稳的发展态势，房地产

6、投资总额变化幅度不大。2、人均可支配收入稳步提高，社会消费品零售总额保持两位数的增长速度。4.1.3济南市城市发展规划为适应新的形势和发展需求，实现跨越式的发展目标，为城市长远发展拓展新的空间，构筑新的城市结构，凸显济南的政治、经济、文化中心的作用，济南市建设部根据《关于同意修编济南市城市总体规划的批复》，编制出台了《济南市城市总体规划(2005年-2020年)》。1、城市建设指导原则向东发展主城区，重点发展奥体政务中心、金融商务区规划建设，将发展高新技术产业和升级改造传统产业放在首要地位。腊山新区：抓住建设京沪客运专线的契机，重点发展新济南站及其配套设施的建设，发挥靠近铁路、公路和

7、铁路联合运输的优势，在经十路沿线建设商务、居住、公共服务配套等。旧城区：重点为调整、优化。主要包括：（1）加快整治铁路沿线和小清河沿线，拉动小清河和铁路沿岸、沿线的开发建设；（2）迁移重工业区，拆迁棚户区等危旧房，完善各种配套设施，提升中心功能的作用；（3）重点加强中心城区的建设，重点保护古城和商业区，强化泉城独特风景，改变旧城整体环境。2、中心城空间结构济南市中心城区的空间结构是比较有特色的一城两区，分别是主城区，西部城区和东部城区。主城区是西至玉符河，