新景祥-上海沿海·丽水馨庭营销策划报告164p

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1、沿海·丽水馨庭营销策划报告沿海·丽水馨庭营销策划报告上海新景祥房地产投资咨询有限公司二00七年九月目录行销背景分析1营销推广战略32行销战略定位行销背景分析1宏观市场别墅特征12区域别墅市场特征3项目宗地分析4区域及客群定位1宏观市场别墅特征环绕中心城区已形成五大别墅区域板块青浦上海市区浦东南汇闵行松江上海市别墅市场综述别墅总体布局特征:青浦、松江、闵行、南汇、浦东在目前上海别墅市场中表现出群聚效应，是供应总量、板块特征最为突出的五大区域，其他上海各地区别墅规模效应及板块特征均不明显，以零星布局

2、为主。上海别墅市场逐步形成五大行政区域板块，构成以外、郊环地区为中心，带状环抱中心城区的整体大布局态势。高、低端产品逐步分化，集聚效应不断增强区域板块主要业态主力总值松江泗泾联排、独栋、双拼300万以内佘山独栋600万以上松江莘闵联排、双拼300万以内松江新桥联排、双拼、叠加300万以内松江九亭联排、双拼、叠加300万以内闽行华漕联排、叠加300万以内沪闵路联排、双拼、独栋300万以内青浦徐泾独栋、联排、双拼300万以内赵巷联排、双拼300万以内浦东龙东大道联排300万以内金桥、曹路独栋600万

3、以上南汇野生动物园独栋600万以上周康联排300万以内航头独栋600万以上各别墅业态布局特征:除松江佘山板块、浦东金漕板块、南汇野生动物园板块及航头板块别墅业态主要以总价超600万元的豪宅类别墅为主外，以松江新桥板块为代表的其他别墅类热点板块主要业态仍以经济型别墅为主。市场形成四大高端别墅聚集区、十大经济类别墅聚集区的细化布局特点。别墅类高、低端产品逐步分化，集聚效应不断增强。本案所在的莘闵板块既是典型的经济类别墅聚集区。市场供求矛盾加剧市场供需阐述:以别墅类用地为代表的低密度住宅用地停批,直接

4、导致别墅类产品后续供给不足;年初土地增值税调整为0.5%,对别墅产品形成政策重大利好;总体市场供需关系连续四年逐步走强，供求关系分别达到：1：1.231:1.061:1.231:2.04在2007年度上半年供求关系达到历史最高点,为1:2.04别墅市场价格增幅明显2007年上半年别墅销售价格接近近年度历史最高位，达到14671元/平方米，较去2005年初年同期增长19.2%，价格伴随整体行情走势趋暖一同走强；别墅价格走势则表现出明显的震荡格局，近期受各类利好信息支撑及行情走强，价格波动幅度逐步减

5、小，低部逐步攀升，价格趋于稳定，上半年价格增幅明显,达到19%。上海别墅市场归总分析：以外、郊环线为核心，环绕中心城区带状分布；高、低端产品分化明显，聚集效应明显；7月15日起，上海市非普通类住宅增值税变相下调至0.5%，政策面形成重大利好；别墅类用地停批，直接导致该类产品后市供应不足，产品稀缺特性将进一步突出；市场需求进一步加大，价格增幅明显，后市看好。2区域别墅市场特征松江是上海市最大的别墅聚集区别墅市场区域供销特征:松江作为上海市郊、外环区域别墅类地产市场的主要的供、销集中区域，市场占有比

6、重较大，约占上海别墅销售总量的30%，其他四区按成交面积先后排名分别为闵行、青浦、南汇、浦东，比重分别为18%、14%、8%、13%。`松江别墅市场综述松江是经济类别墅集中区域，布局呈现“西高东低”九亭莘闵松江新城佘山泗泾别墅地产布局特征:松江别墅类项目主要包括5大板块，佘山、九亭、泗泾、新城、莘闵；借助近年度大量的人口导入及轨道交通9号线的建设，松江地区内，除佘山板块借助得天独厚的旅游资源形成区域高端别墅市场聚集区域；其他的如九亭、泗泾、莘闵、新城基本主要为经济类别墅供应地区；从产品区域布局来

7、看，呈“西高东低”的特色。供求关系与上海市大势相似但强于大势市场供需阐述:与上海市别墅类产品市场总体走势相似，松江地区别墅总体市场供需关系连续四年走强,供求关系分别达到:1:0.881:0.891:1.371:2.86在2007年度上半年供求关系达到历史最高点,为1:2.86,较同期上海整体水平高出0.82.价格走势平稳,年初增幅明显,强于全市水平2007年上半年别墅销售价格接近近年度历史最高位，达到14981元/平方米，较去2005年初年同期增长68.3%，强于全市增幅近50个百分点；别墅价格

8、走势则表现出稳定走势，与全市走势相当,年初增幅明显,7月较1月增幅达29.5%。松江别墅市场归总分析：上海最大的别墅聚集区；最主要的经济类别墅供应区；年初起,供求关系走强,价格增幅较大,与全市整体走势相当,市场回暖迹象明显。沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块莘闵别墅区现有别墅10000多栋，开发面积达8000多亩，是全亚洲最大的别墅区之一。经过近10年的发展，以及城市化的发展，莘闵别墅区成为中产阶级聚居的第一居所。统一的低密度建筑，开阔的自然空间，幽雅的居住氛围……完全的别墅之