成都时代凯悦项目营销总体思路

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1、时代凯悦项目营销总体思路一、项目SWOT分析二、核心问题解析三、营销策略构建四、项目定位分析五、阶段性媒介策略六、项目销售策略目录第一部分项目SWOT分析一、项目优势分析1、地标性建筑：“时代凯悦”共42层，目前为成都房地产类最高建筑，具有一定的地标性意义。2、CBD概念：本案处于成都市规划中的泛CBD区域，周边配套完善，并且在附近有规划的地铁出口。3、户型优势：本案具有户型优势，单套面积在40-70平米左右，从主力需求面积上与市场相对吻合。4、成本优势：本案在取得过程中具备很大的成本优势，在确保利润的前提下，

2、为本案的市场运做提供了很大的闪腾空间和余地。5、现房优势：本案基本上可以确保全现房销售，数套样板房全部已装饰到位，在销售过程中可以对客户产生强烈的现场冲击感。6、前景看好：成都酒店旅游会务业非常发达，酒店入住率大概要在7成以上。该案若作为酒店式公寓，理论上有比较好的市场基础。二、项目劣势分析1、烂尾形象：本案的烂尾形象非常彻底，该案的拍卖成交的总体价格和单价也是路人皆知，可能会为本案的形象与价位提升造成制约。2、客户流失：“时代凯悦”已在八月份进行过开盘预约登记，但由于产证迟迟未能办出，没法签约，前期积累的客户

3、流失很大，并对口碑造成不利影响。3、不确定性：本案的产权性质和年限变更一直没有官方批文，还在与政府进一步的协调和交涉过程中，这个过程有一定的不确定性，有可能会对本案最佳上市时机的选择造成一定的不利制约。三、市场机会分析1、城市经营引发市中心价值再定位：政府贯彻城市经营思想，CBD规划全面启动，市中心房地产价值凸现。中心城区土地供应量极为稀缺，土地价格暴涨。为本案提供了相当宽裕的外部环境。2、竞争性物业匮乏：成都高端的酒店式公寓类产品尤其匮乏，为本案提供了相当大的市场运做空间。3、市场无系统性风险：成都的房地产市

4、场2000年以来一直处于温和的上涨态势，无大的系统性风险。4、投资氛围浓厚：成都居民具有很强的投资意识，以出租为收益目的的房地产投资概念已经深入人心。5、高层是高档的象征：成都居民对于高层电梯公寓的概念和产品能完全接受，并愿意支付相对较高水平的物业管理费用。6、房地产潜力巨大：根据国务院发展研究中心和清华大学对国内35个大中城市房地产投资潜力联合课题组的研究表明，成都名列第九，西部唯一。7、西南重镇，商旅枢纽：成都作为西南重镇，是中西部旅游、商业与交通的枢纽，是产品市场和要素市场的集散地，具有很强的号召力。酒店

5、和旅游业尤其发达。四、市场障碍分析1、房地产市场不够规范：成都的房地产市场仍存在相当多的不规范的地方，具体表现在，城市总体规划更改的任意性，土地批租和旧城改造的随意性，土地性质和用途区别相当混乱。2、替代性竞争严重：成都市区中心小户型物业供应量非常大，虽然不直接与本案发生正面冲突，但与本案具有一定的替代性竞争关系。成都无明显的市中心概念，并有一定程度城市空心化的倾向。3、市中心价格中枢偏低：价格成都市中心的小户型供应量和销售量都比较大，并且已形成相对稳定的价格中枢，即每平米3300-4000左右。4、烂尾楼可能

6、会集中上市：成都的烂尾楼全国著名，市中心还有将近20栋大体量的烂尾楼，多以写字楼和综合楼为主。上周市政府发文，准备对起采取强硬手段进行处理，可能会对本案产生一定的冲击。5、总体利润率相对偏低：成都本地开发商的心态比较和，一般追求适度的利润，高举高打的“撇脂式”追求利润最大化的运做手法存有较大的风险。6、跟风现象严重：成都的楼盘开发和消费都具有很强的跟风效应，产品的差异化会迅速为均质化所替代。因此在运做楼盘的时候必须采取短平快的手法，不然会相当被动。第二部分核心问题解析一、本案综合评述1、本案属于典型的“温和型”

7、物业：本案无明显的优势，也无明显的暗伤。成本和户型具备相对优势，但烂尾形象的负面影响不可低估。2、市中心小户型物业供应量非常之大：市中心小户型的价格中枢已经形成，并伴有大批量上市的趋势。本案上市必须防止与小户型物业的正面冲突。3、市区CBD规划存有不确定性：城市总体规划更改比较随意，土地批租和旧城改造似乎缺乏统筹，土地性质和用途区别相当混乱。4、潜在烂尾楼的集中上市：市中心约有17栋大体量的烂尾楼，多以写字楼和综合楼为主，相关利益人把这些物业的非理性上市可能会对本案产生一定的冲击。二、本案营销之核心问题1、如何

8、化解前期烂尾的形象？2、做市场的跟随者还是领导者？3、如何在尽可能快的去化速度和尽可能多的收益之间找到平衡？三、三种操作手段的比较1、快速回笼资金法：采取“顺势而为”的手段，利用潜在客户群体对小户型的认同，以自身相对优越的品质，以4000左右的均价入市，争取在2-3个月内基本消化1000余套的物业。2、利润最大化法：与专业酒店管理公司进行合作，采用包租的形式，可有效支撑本案5500-6