当涂正元香槟城项目定位及营销推广方案

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1、正元

2、香槟城项目定位及营销推广方案报告框架第四部分/目标客群分析第五部分/项目定位第六部分/营销推广计划第二部分/市场调查及分析第三部分/项目研究及分析第一部分/当涂城市发展研究第一部分当涂城市发展分析当涂概况当涂县位于安徽省东部，当涂县区位条件较好，地处南京、马鞍山芜湖等城市群间，紧倚并隶属于钢城马鞍山，距马鞍山10公里。地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水3县(区)接壤，与江苏边界线总长度为126.9公里，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。当涂县城位于姑孰镇。当涂区位：毗邻马鞍山当涂县

3、区位条件较好，地处南京、马鞍山芜湖等城市群间，交通十分便捷（至马鞍山10公里，至南京100余公里，至芜湖60余公里），沪铜铁路、皖赣铁路、205国道、314省道及拟建中的沿江高速公路贯穿县境，长江在当涂境内有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。目前，从当涂到马鞍山10公里，至南京100余公里，至芜湖60余公里，202路公交车30分钟能达马鞍山市区；同时，当涂房价相对于马鞍山便宜1000元左右每平米，从此意义而言，当涂比市区更适合居住。此外两地的城区发展趋势相似，马鞍山朝南，当涂朝北，具当地人介绍：马与当五六年

4、将接轨。10公里10分钟车程30分钟车程60分钟车程当涂接轨芜湖芜湖规划中的城市轨道交通中，一、三号线均在当涂设立停靠点，参照上海、杭州城市发展趋势，轨道的开通将极大拉升当涂房价。站台设计:1号线（延长到当涂马鞍山）天门山站—大桥镇站—四褐山站—开发区站—方特乐园站—园丁小区站—五一广场站（换乘2号线）—小九华站—步行街站—奥体中心站—高教园区站—马饮客运站（换乘3号线）—高新开发区站—三山站—临港开发区站（延长到繁昌铜陵.连接京福高铁芜湖站）3号线（延长到当涂马鞍山,连接马鞍山地铁）太白站—年陡站—万春花

5、园站—鸠江开发区站—行政中心站（换乘2号线）—镜湖新城站—芜湖古城站—南瑞新城站—马饮客运站（换乘2号线）—白马山站—火龙港站（换乘宁安高铁）—（延长至陶辛湾址）当涂城市发展方向战略走向——开放带动、接轨钢城当涂县地处南京、芜湖、马鞍山城市群之间，是上海经济区、南京协作区和安徽“两点一线”经济开发带交汇处的经济活跃区域。政府根据实际情况，将城市的发展方向基调定位往东往北发展。当涂县城与马鞍山市区的扩展在功能与空间布局上实现一体化，县城发展用地北面与马鞍山市经济技术开发区南区衔接，西面至长江，东面至江东大道，向

6、南有姑溪河分割。目前，城市的北面为经济技术开发区，东北面为行政中心及新兴住宅区。同时，芜湖规划中的轨道将为本案提供房产增值的提升点找到依据。当涂城市发展小结1、对外交通体系的不断完善，加上政府对招商引资政策的加强，将吸引越来越多的外地投资进入当涂，从而拉动当地经济的发展，提高城市的整体经济水平，加快当涂城市化进程，拉动包括房产在内的各种需求。2、政府的东北向发展战略，当涂新城区的建设，也加强了人们对当涂县城东北区块的认可度。3、项目周边规划的大量宅地将对项目造成较大的潜在竞争压力，但同时也说明了此区域为日后的当涂

7、县城重要居住区。第二部分市场调查及分析当涂住宅市场总量分析现状1996-2009年，从5家房产开发企业到51家，从每年只有旧城区几万平方米的开发量到现今307万平方米。2008年，当涂县房地产市场达到了销售额5.48亿元，其中住宅房销售额4.16亿。当涂现有楼盘众多，房源充足，基本维持在供大于求的状态。代表性项目主要有襄河湾、襄城明珠、姑孰新城、江南名苑、金汇•康郡、山鹰•香榭美地、翠湖林居、青莲花园、水墨蘭庭、塞纳•翡翠庄园、东城蓝湾、东城水岸、九韵国际、山鹰景园等十几个项目，市场存放量充足。分析全县总

8、人口10万的城市人口规模。土地放量过快，商品房施工面积远大于商品房竣工面积，在未来两年内将有大量商品房存量，届时商品房销售将面临急剧竞争。2008年6月底，当涂县国土局与当涂县政府来浙举办当涂土地推荐会，预计拟推出8块土地共1640.32亩。当涂投资额分析全县房地产投资额自2006年开始，呈大幅增长的趋势。从2006年到2008年，当涂县每年推地数量都在增长，而且增长速度很快。市场供给分析分析：从批准预售面积与每年实际销售面积、以及每年存量分析，当涂县商品房销售速度快，市场需求大，批准预售面积2007年较20

9、06年有一个较大的放量，反映了当地土地出让也在进一步放量，总体上处在政府的控制之下，房产市场的稳定发展，但仍有一定风险。市场均价分析从统计年鉴数据看来，2005年至2008年，商品房均价上涨趋势还是比较明显的；在实际调查中，了解到2009年当涂县城城区（姑孰镇）商品房均价处于3000元/平方米，上涨趋势还是比较明显，部分楼盘最高价达到3200元/平方米。在售、待售楼盘