宁波中建集仕港4号地块营销推广服务竞选书

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1、中建集仕港4号地块营销推广服务竞选书(上册)市场分析与销售策略建议城问大势存疑，解其惑壹宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market政策层面(Policies)在经历了2008年下半年以来市场相对低迷的影响，以及国家稳定房地产市场所出台的各项政策，宁波“26条”也随之出台，促进房地产市场消费，提振房企信心。1)、缓解开发商现金流压力下调开发企业企业所得税；调整土地出让金支付期限3-6个月；新出让的房地产开发用地，允许受让人在12个月内付清土地出让金；允许首付款调整至土地出让金总额的30%；缓缴人防工程易地建设费……2)、税收减免和全额补贴首次购

2、置普通住房，90平米以下契税全额补贴，90平米以上契税50%补贴、减免住房交易营业税、暂免征收住房交易印花税、土地增值税、实行住房交易个人所得税补贴及暂停收取房产登记费等相关收费……3)、购房入户凡在市区购买100平方米以上住房且购买人在45周岁以下的，经公安等部门审核批准后可办理市区城镇居民落户手续。……市场信心逐步恢复，需求得到有效释放，成交量快速回归！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market政策层面(Policies)国务院5月出台政策，调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从此前的

3、35％降低为20%，其他房地产开发项目降为30%。1)、促进商品住宅市场的有效供应促进行业投资增长的大背景下，加强行业调整，同时，由于住宅需求将随经济周期调整结束后回升，资本金比例下降的举措有助于防止未来供应瓶颈的出现，保持行业的稳定发展。但是对于商业和办公市场的影响较为有限。2)、降低中小企业开工门槛，缓解企业资金风险推动企业加快资金周转和新增土地储备，尤其有利于土地储备资金相对较少的中小地产公司提高其项目融资能力，引导土地市场稳健发展，加快囤积土地的开发，为2010年下半年市场提供有效供给。3)、刺激企业拿地意愿当前房地产企业的利润有所提高，开发商自然会抓住这一机遇

4、，而市场的回暖和资本金的下调，将更大地刺激开发商的投资和入市信心。市场有效供应得以保证，缓解企业风险，刺激企业拿地热情！通胀情况下，房价将获得比正常情况更激烈的反应！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market政策层面(Policies)自2008年8月起，我国曾先后6次调整出口退税政策，目前70%的机电产品出口退税已实现“全征全退”，纺织品服装的出口退税率也已提高到16%。由于外部需求没有明显改善,2009年1-5月份中国外贸进出口数值仍在底部徘徊；针对宁波而言，1-4月份宁波进出口总额与去年同期相比下滑28.81%，但无论是进口，还是出口，

5、形势均稍好于1-3月份。为促进出口行业的尽快好转，维持出口增长，促使整体外贸出口尽快呈现“前低后高”的“V型”走势，国家将继续出台相关政策，包括通过产业振兴的出口补贴政策，部分行业的出口退税政策等。政策稳定出口行业，外向经济将可能出现“V型”反弹！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market政策层面(Policies)《关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见》出台，自2009年5月1日起，放宽住宅房商用的限制；允许注册资本“零首付”；允许商务楼宇内的服务性企业、业务关联性企业等集中办公。《若干意见》共十七条，分为三大部分，一是降低市场

6、准入门槛，构建宽松和谐的创业环境；二是降低创业就业成本，缓解经营场所瓶颈制约；三是疏通改制、转制、重组渠道，支持企业转型升级。住宅商用，不仅给就业带来机会，也给住宅市场带来机遇！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market市政规划(Planning)宁波轨道交通1号线6月开工预计2014年通车。轨道交通，拉近城市距离，扩大城市圈范围——郊区城市化！本案宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market土地层面(Land)宁波2009年度城市建设用地方案获批，该份方案共涉及104个项目、531.57公顷土地，其中居住用地223

7、.82公顷，占42.1％，近八成将用作廉租房、安置房、经济适用房等建设。点评：2009年宁波商品住宅开发用地仅为48.25万平方米，按照容积率2.0计算，也仅为96.5万平方米，仅相当于2008年四区商品住宅用地的成交水平。居住用地的稀缺，同时资本金比例的下调，将对未来土地市场带来较大的压力，土地的竞争将变得更为激烈。土地稀缺，资金链得以松绑，地王或将再现！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market典型事件(Events)1）2009年5月，北仑君临商业广场破产清算，北仑“天一广场”陷入烂尾困境，开发商资金链问