西安市土地增值税清算实施办法

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1、西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法第一章总则    第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》及有关文件的规定，制定本办法。    第二条凡从事房地产开发的企业（包括房地产企业和其他从事房地产开发的非房地产企业）转让房地产按照本办法第六条或第七条的规定应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值

2、税税款的房地产转让项目，均适用本办法。    第三条土地增值税清算以纳税人在房地产所在地或机构所在地（已销售完毕的在机构所在地）地方税务机关（下称主管地税机关）初始填报的《房地产开发项目备案登记表》中房地产开发（转让）项目为对象进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。（注：普通标准住宅依照《西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通

3、知》（市房发[2005]109号）文件规定界定，即1、住宅小区建筑容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下）第四条纳税人或税务机关委托税务师事务所审核鉴证清算项目的，还应在报送有关资料的同时附送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。税务师事务所按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（参见国税发[2007]132号）的规定出具的鉴证报告，地税机关应当受理。对于1994年1月1日至2007年12月31日间，符合本办法第六条、第七条规定清算条件并由地税机关确定进行清算的房地产开发项目，纳税人

4、在报送相关资料的同时必须附送西安市地方税务局聘请的税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，具体要求详见国税发[2007]132号）。    第二章项目备案和清算条件第五条对于1994年1月1日至2007年12月31日间取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目于2008年5月25日前到主管地税机关办理房地产开发项目备案手续，提供房地产开发相关资料并填报《房地产开发项目备案登记表》（详见附件1）；2008年1月1日后取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目于商品房销售（预售）

5、许可证取得30日内到房地产所在地主管地税机关办理房地产开发项目备案手续。第六条符合下列情形之一的，纳税人应在办理房地产开发项目备案手续后，在主管地税机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（一）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第七条符合下列情形之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：    （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经

6、出租或自用的；    （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；    （三）地方税务机关认定有可能造成税款流失，经县级以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（二）省级税务机关规定的其他情况。第八条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租年限在一年以上再销售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围。        第三章清算申请与受理第九条凡符合本办法第六条规定的纳税人，应在满足清算条件之日起30日内到主管地方税务机关提出土地增值税清算申请（详见附件2）。第十条凡按照本办法第六条、第七条规定应进行房地产开发项目土地增值

7、税清算的纳税人，主管地方税务机关原则上在收到纳税人清算申请10日内制发《土地增值税清算通知书》（详见附件3）。主管地税务机关将达到清算条件房地产开发项目自制发《土地增值税清算通知书》5日内将《房地产开发项目备案登记表》上报市局工商税管理处备案。    第十一条纳税人在接到主管地税机关制发的《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起30日内，按照《土地增值税暂行条例》及其他相关规定进行清算自查并在自查后办理清算税款申报手续。对于纳税人在规定期限内进行清算自查申报缴纳的土地增值税不加收滞纳金和罚款，对于纳税人清算自查期限外经过税务机关查缴的