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1、天盛壹中心商业定位报告凤凰涅槃，王者归来项目部所做的工作第一阶段市场调查第二阶段撰写报告第三阶段中期沟通8.8-8.158.16-8.208.21工作内容工作内容工作内容收集基础资料商圈调查消费者调查经营者调查投资者调查专业人士访谈典型项目调研确定研究思路撰写研究报告主体公司评审修改调整方案沟通头脑风暴问题树什么样的市场什么样的客户什么样的产品什么样的价格支持什么样的租金水平支持什么样的业态规划形成什么样的市场定位本报告所解决的核心问题本报告旨在重点解决项目商业部分的整体定位前提市场背景客户分析产品定位我们的思维导图前提20
2、07年底实现约7000万的商业部分销售目标或实现商业30%的销售率2008年5月底完成商业部分85%的销售率有效实现市场竞争区隔前提前提１前提2市场背景地块解析区域背景商业市场地块解析地块四至:周边路网发达，临街正面为交通主干道地块东边为城市交通干道北大街地块西边接壤成都市三大历史文化保护区之一的文殊坊地块北边连接西马道街,街道凌乱,路况很差地块南边临西珠市街,少量待拆迁的老式建筑,一层为沿街商铺西马道街西珠市街文殊坊北大街本案地块解析地块周边现状:商业氛围较为浓厚,公共配套设施完备人人乐四川人民政府政务服务中心工商银行城隍
3、庙电子市场商业银行地平线手机超市商业：草市新街,人人乐,文殊坊,好又多,地平线手机超市市场：城隍庙电子市场公共配套：成都市第八人民医院,四川仁爱医院政府机关：四川人民政府政务服务中心其他：工商银行,商业银行,招商银行等。周边商业环境—形象滞后，档次低，有一定消费力地块解析地块东边:北大街,车流量人流量巨大,好又多是整个区域的一个人气聚集点,近期进驻的豪客来也将成为整个区域的人气形成聚合点地块西边的文殊坊是市政府重点打造的文化旅游景区目前项目周边商业多以街铺形态零散分布于，经营便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，
4、规模小、档次低，面向区域内住户；地块解析项目相关经济技术指标:一、规划建设净用地面积8303.90㎡二、规划总建筑面积64725.3㎡其中：商业建筑面积12177.2㎡三、机动车位389辆其中：1、地面停车位40辆2、地下停车位349辆推论：本项目属于城市中心中等规模综合性项目地块解析属性具象诠释区位城市中心区域区域消费较为成熟，形象较为陈旧交通组织便利东边临城市主干道北大街，地块周边路网发达，对外交通便捷环境生活设施完善周边有第八医院、工商银行、学校等有一定的商业氛围西边是成都市最大的历史文化保护区——文殊坊，商业氛围还需
5、要进一步营造，东边的两个品牌餐厅在形象上独树一帜。北边是好又多超市，人流密集。项目中等规模综合项目商业建筑面积1.2万平方米地块地块南北街道形象欠佳北边沿西马道街、南边沿西珠市市街有沿街老式待拆迁建筑形象较差。市场背景地块解析区域背景商业市场区域背景政府规划：3－5年本区域将成为成都市中心最大规模的商务休憩区，全面重振草市街商业格局本案毗邻的文殊坊——成都市规划的RBD区域背景未来商业格局预判—王者归来，大势所趋，三足鼎立文殊院片区21号地块文殊院C5地块地块编号:文殊院C5地块开发公司:成都金开用地面积:9.9亩容积率:≤
6、6.0建筑高度:≤航空限高80米用地性质:二类住宅兼商业金融业用地(可兼容商业金融业20%-50%)拍卖日期:2006.7.28地块编号:文殊院片区21号地块开发公司:成都正成用地面积:10.08亩容积率:≤5.5,住宅≤3.5建筑高度:≤121.6米用地性质:二类住宅兼商业用地拍卖日期:2007.7.25区域背景区域背景总结政府规划：3－5年本区域将成为成都市中心最大规模的商务休憩区，全面重振草市街商业格局未来商业格局预判—王者归来，大势所趋，三足鼎立商业市场本项目所在区域商业格局现状：整体滞后，蓄势待发城隍庙电子市场文殊
7、坊时代印象卖场餐饮文殊坊是在成都市政府规划的历史文化保护区由中房集团成都房地产开发公司倾力打造，占地共400亩的精品旅游项目。城隍庙电子市场是西部最大的电子、电器批发集市。市场紧临成都市府河的滨河路，东起解放路北二段，西至人民北路一段，交通极为方便。市场占地甚广，由10个交易区组成。时代印象以该项目的商业裙楼为基础，集中了该区域的商业步行街、超市、中式快餐等。市场背景地块解析区域背景商业市场商业物业的两种类型：集中商业：文殊坊、时代印象等临街商铺：解放路北二段、北大街、草市街等；商业市场本区域商业物业类型商业市场现有集中式商
8、业物业比较表本区域的商铺租金回报率一般处于3%-4%之间的较低水平；名称规模商业主题店（主题商业）售价销售率租金出租率时代印象1.3万平方米休闲、百货、中式快餐等1F：1.5万—2万2F：0.9万33%1F：30—70元2F以上：15元40%文殊坊一期8.3万平方米旅游纪念品、古玩、特色餐
