北京国际花园三期推广策略

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1、北京国际花园三期推广策略引子：如果你迷恋城市中心的繁华，又不想失去郊区的宁静；如果你贪图城市中心的交通便利，又希望同时拥有郊区的景观；如果你希望别墅不仅仅是一个居所，也是一项投资，那么城市别墅就是最好的选择。——《大中华别墅网》第一部分城市别墅造就新生活——来自市场的声音一、富人居所：回到城市别墅或类别墅项目向城市的复归，近两年在京、沪、深等一线城市均有明显体现。如北京的橘郡、东山墅，上海的提香别墅、浦园等。随着城市经济的发展，不断涌现出一批城市新贵阶层，这些人的共同特征是注重事业追求和生活品质，而城市别墅恰好应对他们的需求：一手紧追繁忙的商务，一手是对宁静

2、自我空间的不舍不弃。二、城市生活有天有地城市别墅的出现及其带来的生活方式给人一种回归的感觉，它首先提供了城市生活的便利性，其次是一个有天有地、高舒适度的居住空间。处于上升期的财富阶层，每天依然忙碌于事业，工作之余还是要进行各种交际活动，住在郊区往往很不方便。作为一种理想的物业形态，城市别墅最大程度地实现了富人们的居住需求。三、城市别墅的魅力所在人们选择回城居住，很重要的原因就是交通。交通为居住者最大化的别墅生活享受。城市别墅所具有的城市特质及其提供的人文环境，可满足购买者对于就学、医疗、购物等方面的需求。除此之外，城市别墅对于一个家庭来说，享受高品质生活是全

3、方位的。一些人的财富已经达到了一定程度，但是他们和普通人是一样的，非常注重家庭生活，他们选择城市别墅可能就是因为孩子在附近上学。四、北京的城市别墅例举：项目名称区域物业类型主力户型（平方米）均价元/平方米总价（万/栋）推广核心万城华府万柳西北部叠拼300–37015000–22000最低470万最高750万独栋1500万低密度、高绿化、城市别墅形态东山墅东四环朝阳公园东岸独栋400–500850-5000中国顶级豪宅的别墅We-house西四环四季青桥西联排、叠拼、独栋别墅（8套）200-5001400022000（独栋）280-1100国际样式WeHous

4、e紫玉山庄亚运村北联排271、305380--650碧海方舟朝阳姜庄独栋800-10001500-2500姜庄湖88号别墅公馆区存在于别墅之上的云层建筑第二部分北京，又一座城市别墅！——项目SWOT分析一、关于本案产品的素描占地：约200亩总建筑面积：近5万平方米户数：共134套南加州风格别墅户型：四组团小独栋，共18组，数量72套，面积在220—260㎡之间；另有38套面积在352－376㎡平方米左右，8套420平方米以上的大户型独栋，以及15套300㎡以上的商务别墅。初定入市均价为：2000美金/㎡，约16000元/㎡。1.基本数据：【总体规划图】2.区

5、域环境：生态：座落于世界公园对面，西南四环边，南临花乡公园，3000亩绿化林，周边无高层建筑，绿化环境优越，空气清新，无环境污染。人文：临近大堡台汉墓文化博物馆，距总部基地与中关村丰台科技园仅咫尺之遥，区域平台价值在迅速抬升中，西南四环已经逐步形成现代化的生活圈。3.周边配套：小区距西南四环１.８公里。小区西临丰葆路，北临六圈路，东接规划的万寿路南延路及地铁９号线，同时有多路公交车线抵达市区各地。周边有丰台实验小学，北京十二中，丰台八小，丰台铁路医院，丰台医院，建设银行、工商银行、华堂、乐华梅兰等大型超市等。二、看看我们的卖点：◎纯独栋城市别墅，兼顾生活和事

6、业、享受性与便利性并重的第一居所。◎城市别墅的稀缺性使项目具有较高的投资价值，升值空间大。◎地处低密度生活板块，市政绿化板块，生态环境相对优越。◎京城少数几家采用地热循环采暖技术的地产项目，环保节能。◎地域价值的认同障碍：南城不是传统的高尚住宅区。◎与传统别墅相比，本案无优越的山水环境资源作为支持。◎改良版纳帕溪谷别墅建筑，产品本身并无独创性。◎一、二期与三期的融合度较低，易拉低项目的档次。◎与VILLA等同类独栋产品相比，总价明显偏高。三、了解我们的劣势：四、我们可以利用的机会：◎2004年至今峰涌的“别墅返城”热潮，便于本案推广搭上城市别墅群体推广的顺风

7、车。◎小独栋产品的市场认知度较高，2004年销售业绩为市场最佳，而本案恰以中小独栋为主力的产品形态。结论：1.突破区域壁垒：城市别墅是最大卖点长远来看，城市用地的稀缺性，使CITYVILLA成为越来越珍稀的地产品种，区域显然已经不再是选择城市别墅的主要因素，其诱人的稀缺性与增值性才是吸引消费者的关键所在。本案体量较小，既无力也无必要承担提升地域价值认知的重担，完全可以摈弃先炒作地块再卖产品的传统做法。淡化区域而强化城市别墅的定位，成为本案的致胜之道。2.城市别墅：成功依靠共性，更要依赖突出的个性城市别墅的特性必定会引起市场关注，但“城市别墅”也是我们竞争对手

8、的共性，因此在突出CITYVILLA形象的同时，还需