中投港策略定位分析(定稿)

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1、“中投港”策略定位分析前言近年来，郑州市城市发展的速度远远超出最初的规划预期，呈加速发展势头。在此背景下，“城中村”因产业结构失衡、人口构成复杂、土地利用效率低下、与城市现代化建设脱节的矛盾日益突出，提高城市功能及形象势在必行。公司参与本区域及项目的运作与建设，是迎合了政策，抓住了机遇，对本项目的运作应坚持以下几项原则：1、迎合城市发展总体规划的要求。2、市场调研应全面，区域调研应精准。3、市场定位既要满足现实需求，又要实现远期价值。4、规划设计力求创新、卖点突出。5、合理安排工程计划，资金计划。6、价格定位应把握阶段性供应市场优质性价比产品的原则。7、租、售控

2、制目的明确，节奏要科学。8、推广策略应充分利用优势资源及专属渠道，形成较强的穿透力。9、成本收益分析缜密，务实。前言基地概况1、现状条件与周边环境：规划范围内常住人口715人，总户数202户（其中农业18户，非农业194户）。涉及药店、招待所、小型便民店、饭店等行业。其他单位有工商银行、化工设计院、现代医学研究院医院。基地周边环境基地周边环境基地周边环境基地概况2、用地区位：项目隶属郑州二七区。位于建设路以南，大学路以西，中原路以北，嵩山路以东，紧临二七商圈和碧沙岗商圈，商业价值巨大。周边公共服务设施完善，教育类：郑州大学，防空兵指挥学院、黄河职业技术学院，新建

3、街小学，幼儿园；医疗服务设施类：郑州大学附属第一医院，河南省现代医学研究院医院，新星大药房，崇德堂大药房、同心房大药房等。商业服务类：五星城，双汇连锁店、美嘉美连锁超市。公交线路：34、101、103、104、111、72等41条公交线。基地概况基地周边环境基地概况基地概况3、用地特征：项目规划总用地约22870.4平方米，约为(34.31亩)，地段呈矩形，其中市政道路用地：6943.53平米，可用的居住用地面积：15926.87平米。“中投港”策略定位分析第一部分市场调研与分析第一部分市场调研与分析一、重要政策分析第一部分市场调研与分析“郑州救市17条”◆内容

4、要点：1、外地人买房也能用公积金2、普通商品住房、限价商品住房和经济适用住房，首付比例降到20%。“郑州救市17条”3、政府将买下部分空置商品房，补贴给需要的低收入人群。4、杜绝新建小产权房。5、严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。6、房产企业可缓缴部分行政收费7、对城中村改造、旧城改造和保障性住房项目，城市基础设施配套费等行政事业性收费，以及劳保基金、墙改基金等政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，可以延缓至办理商品房预售许可证时收取。8、对于有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业，积极争取信贷额度，合理确定贷款期限和贷款利率水平。重要政策分析

5、“国三条”12月17日下午四点，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署《促进房地产市场健康发展措施》（以下简称国三条）。1）金融政策逐渐向楼市放开，“宽松货币政策，促进信贷增长”，“加强和改进信贷服务，满足资金合理需求”，“积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场”，“创新融资方式，规范发展民间融资多种形式，拓宽企业融资渠道”。“国三条”2）解禁“二套房贷”规定中明确指出：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。也就是说，从紧的二套房贷政策已从根本上得到放松，大量改善

6、型住房需求将被彻底激活，这不仅是刺激整个楼市交易的最有效措施，更会根本解决楼市成交量低迷的难题，对困境中的楼市起到立竿见影的效果。“国三条”3）“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”的规定也意味着政府有意激活二手房交易市场，补充一手房市场购买力有限的不足。可以说，政府已经使出了“救市杀手锏”，也更加明确了救市的决心和信心。重要政策分析金融政策（1）郑州出现

7、首个七折房贷招行的细则规定，对于首次购买自住房且购房面积在90平方米以下的购房人，将享受到“利率七折、首付20%”的优惠政策。（2）交行出台房贷细则：首套房利率7折首付两成交行3日出台的细则规定，对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付20%，利率最高优惠至0.7倍。金融政策（3）首套住房如何界定房管部门明确标准只要在房管局的微机系统里，查不出购房人名下有房产即可，此前单独购房、与其他人共同购房、购买房改房和安置房，均属于首套住房。（4）公积金调高贷款额政策鼓励普通住房需求首先，将贷款上限提高到80万元。其次，公积金以后可以每月支取。第一部分市场调研与分析二、

8、城市规划发展二、城市规划