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时间:2019-07-22
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1、“中投港”策略定位分析前言近年来,郑州市城市发展的速度远远超出最初的规划预期,呈加速发展势头。在此背景下,“城中村”因产业结构失衡、人口构成复杂、土地利用效率低下、与城市现代化建设脱节的矛盾日益突出,提高城市功能及形象势在必行。公司参与本区域及项目的运作与建设,是迎合了政策,抓住了机遇,对本项目的运作应坚持以下几项原则:1、迎合城市发展总体规划的要求。2、市场调研应全面,区域调研应精准。3、市场定位既要满足现实需求,又要实现远期价值。4、规划设计力求创新、卖点突出。5、合理安排工程计划,资金计划。6、价格定位应把握阶段性供应市场优质性价比产品的原则。7、租、售控
2、制目的明确,节奏要科学。8、推广策略应充分利用优势资源及专属渠道,形成较强的穿透力。9、成本收益分析缜密,务实。前言基地概况1、现状条件与周边环境:规划范围内常住人口715人,总户数202户(其中农业18户,非农业194户)。涉及药店、招待所、小型便民店、饭店等行业。其他单位有工商银行、化工设计院、现代医学研究院医院。基地周边环境基地周边环境基地周边环境基地概况2、用地区位:项目隶属郑州二七区。位于建设路以南,大学路以西,中原路以北,嵩山路以东,紧临二七商圈和碧沙岗商圈,商业价值巨大。周边公共服务设施完善,教育类:郑州大学,防空兵指挥学院、黄河职业技术学院,新建
3、街小学,幼儿园;医疗服务设施类:郑州大学附属第一医院,河南省现代医学研究院医院,新星大药房,崇德堂大药房、同心房大药房等。商业服务类:五星城,双汇连锁店、美嘉美连锁超市。公交线路:34、101、103、104、111、72等41条公交线。基地概况基地周边环境基地概况基地概况3、用地特征:项目规划总用地约22870.4平方米,约为(34.31亩),地段呈矩形,其中市政道路用地:6943.53平米,可用的居住用地面积:15926.87平米。“中投港”策略定位分析第一部分市场调研与分析第一部分市场调研与分析一、重要政策分析第一部分市场调研与分析“郑州救市17条”◆内容
4、要点:1、外地人买房也能用公积金2、普通商品住房、限价商品住房和经济适用住房,首付比例降到20%。“郑州救市17条”3、政府将买下部分空置商品房,补贴给需要的低收入人群。4、杜绝新建小产权房。5、严禁城镇居民购买宅基地、农民住房和小产权房。6、房产企业可缓缴部分行政收费7、对城中村改造、旧城改造和保障性住房项目,城市基础设施配套费等行政事业性收费,以及劳保基金、墙改基金等政府性基金,在开发企业作出缓缴书面承诺后,可以延缓至办理商品房预售许可证时收取。8、对于有效益、有市场、有信用的优质房地产开发企业,积极争取信贷额度,合理确定贷款期限和贷款利率水平。重要政策分析
5、“国三条”12月17日下午四点,国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署《促进房地产市场健康发展措施》(以下简称国三条)。1)金融政策逐渐向楼市放开,“宽松货币政策,促进信贷增长”,“加强和改进信贷服务,满足资金合理需求”,“积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场”,“创新融资方式,规范发展民间融资多种形式,拓宽企业融资渠道”。“国三条”2)解禁“二套房贷”规定中明确指出:对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。也就是说,从紧的二套房贷政策已从根本上得到放松,大量改善
6、型住房需求将被彻底激活,这不仅是刺激整个楼市交易的最有效措施,更会根本解决楼市成交量低迷的难题,对困境中的楼市起到立竿见影的效果。“国三条”3)“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”的规定也意味着政府有意激活二手房交易市场,补充一手房市场购买力有限的不足。可以说,政府已经使出了“救市杀手锏”,也更加明确了救市的决心和信心。重要政策分析金融政策(1)郑州出现
7、首个七折房贷招行的细则规定,对于首次购买自住房且购房面积在90平方米以下的购房人,将享受到“利率七折、首付20%”的优惠政策。(2)交行出台房贷细则:首套房利率7折首付两成交行3日出台的细则规定,对于新增客户首次贷款购买普通自住房,可首付20%,利率最高优惠至0.7倍。金融政策(3)首套住房如何界定房管部门明确标准只要在房管局的微机系统里,查不出购房人名下有房产即可,此前单独购房、与其他人共同购房、购买房改房和安置房,均属于首套住房。(4)公积金调高贷款额政策鼓励普通住房需求首先,将贷款上限提高到80万元。其次,公积金以后可以每月支取。第一部分市场调研与分析二、
8、城市规划发展二、城市规划
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