《房地产开发经营与管理》复习

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1、第一章房地产投资概述一.房地产的概念二.房地产的种类三.房地产的特征四.房地产投资的形式五.房地产投资的利弊六.房地产投资的风险一.房地产的概念房地产是房屋财产和土地财产的总称。地产可视为实物、权益和区位三者的结合。要随时注意从房地产的实物、权益和区位三个方面去把握房地产。1.实物实物是房地产中看得见、摸得着的部分。从实物角度上看，房地产有三种存在的形态：（1）土地（2）建筑物（3）房地2.权益权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。房地产产权的基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；由

2、这些基本权利还可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地役权等。3.区位区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。二.房地产的种类按开发程度划分土地房地产在建工程建成后的物业1.土地(1)按土地的权属划分国有土地集体土地(2)按土地的开发程度划分生地毛地熟地2.在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发过程中的一种中间形态。3.建成后的物业按照建筑物的用途划分居住物业商业物业工业物业特殊物业三.房地产的特征1.不可移动性2.独一无二性3.寿命长久性4.数

3、量有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.保值增值性9.价值高大性10.难以变现性四.房地产投资的形式开发投资直接投资置业投资间接投资要注意开发投资与置业投资的区别及各自的特点五.房地产投资的利弊1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）3.易于获得金融机构的支持4.能够抵御通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级6.投资数额巨大7.变现性差8.投资回收期较长9.需要专门的知识和经验六.房地产投资的风险1.系统风险(1)通货膨胀风险(2)市场供求风险(3)周期风险(4)变现风险(5)利率风险(6)

4、政策风险(7)政治风险(8)或然损失风险2.个别风险(1)收益现金流风险(2)未来经营费用风险(3)资本风险(4)比较风险(5)时间风险(6)持有期风险3.风险管理(1)确定合理的投资受益水平(2)尽可能规避、控制或转移风险风险管理包括风险的辨识、评估、转移和控制。第二章房地产投资分析基本知识一.房地产投资现金流量及构成二.资金的时间价值及计算公式三.房地产投资经济效果评价指标一.房地产投资现金流量及构成1.房地产投资现金流量及构成(1)房地产投资中的现金流量(2)房地产投资中现金流量的构成投资、成本经营收入利润、税金2.房地产投资分析中投资与成本（1）房地

5、产项目中投资与成本的特点（2）开发项目总投资（3）开发成本（4）经营成本（5）期间费用3.经营收入、利润和税金（1）经营收入销售收入、出租收入、自营收入。（2）利润经营利润、税前利润、税后利润、可分配利润。（3）税金销售税金（两税一费：营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地使用税和房产税、企业所得税。二.资金的时间价值及计算公式1.利息与利率（1）利息与利率（基础利率的决定因素）（2）单利与复利（3）名义利率、期利率、实际利率2.资金的时间价值计算公式（1）现值与终值的关系（2）现值与年金的关系（3）终值与年金的关系3.计算实例要会画现金流量图，重点掌握

6、：例4－5例4－6会用计算器进行计算例4－5解法二先求出组合贷款月综合利率：再根据公式求出组合贷款的月还款额：例4－6解法二贷款额为：4000×120×70％＝336000按月等额还款，每月应还：第五年末的贷款余额数为：提前还8万后，贷款余额数为：175390从第6年开始，月等额还款额为：三.房地产投资经济效果评价指标1.房地产投资经济效果的表现形式（1）开发投资开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。（2）置业投资置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、权益增加这四个方面。2.投资

7、回收与投资回报投资回收房地产投资收益投资回报（1）投资回收（2）投资回报3.收益率的概念及形式收益率是投资项目在某一计算周期内的连续的收益能力。收益率的形式：（1）折现率（2）内部收益率（3）全投资收益率（4）自有资金收益率第三章房地产开发的程序与管理一.房地产开发的主要程序二.土地使用权的获取三.城市规划对房地产开发的影响四.政府对房地产市场的干预一.房地产开发的主要程序一般包括四个阶段、8个步骤：投资机会寻找投资机会选择与决策分析投资机会筛选可行性研究获取土地使用权前期工作规划设计与方案报批签署有关合作协议建设阶段施工建设与竣工验收租售阶段市场营销与物业

8、管理前期工作的主要内容(1)对拟开发项目作进一步分析