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1、北京地区公司—上城项目2006年6至12月经营工作及资金安排2006年5月13日目录第一部分核心经营目标第二部分总体经营思路第三部分重要节点安排第一部分核心经营目标整盘经营目标:总建筑面积：144.77万平米;容积率：0.99;总销售收入：102亿元;内部利润:13.2亿;内部利润率:13%元推售时间工程进度建筑面积产品类型销售数量2006年一期5.57万平方米独栋149套二期2.6万平方米独栋79套三期4.9万平方米独栋132套四期5.076万平方米联排262套2007-2012年五期5.296万平方米联排298套六期26.825万平方米联排待定七期61.705万平方米高层待定1占地：
2、15.67公顷建筑面积：5.57平米均价：11611元/平米类型：独栋套数：149套竣工时间：2007.3.30开盘时间：2006.2.52占地：7.2公顷建筑面积：2.985万平米均价：14620元/平米类型：独栋套数：79套开工时间：2006.5.25竣工时间：2007.7..5开盘时间：2006.6.173占地：12.2公顷独栋建面：4.9万平米均价:15289套数:132套开工时间：2006.8.10竣工时间：2007.10.1开盘时间：2006.7.194占地：9.5公顷建筑面积：5.076万平均价：9119元/平米类型：联排套数:262套商业：5700平米均价14000元开工
3、时间：2006.6.25竣工时间：2007.9.5开盘时间：2006.8.215占地：8.6公顷建筑面积：5.296万平米均价：9500元/平米类型：联排套数:298套商业：3800平米均价：14158元开盘时间：2007-46占地：38.5公顷联排建面:26.825万平米均价：10065元/平米开盘时间：2008-47占地：27.6公顷建筑面积：61.705万平米均价：7165元/平米类型：高层开盘时间：2008-102006年:开工面积：24.9万平米,内部利润率:5.57%,内部利润:1.22亿元2006年经营目标2006年1-12月销售计划可售面积（平方米）当年销售率当年销售面积
4、当年销售套数销售 均价（万元）当年销售额（万元）利润率一期54,82391.7%50,25712211,61158,353-1.46%二期29,85077.6%23,1595614,28833,09012.44%三期49,00032.5%15,9265115,28924,34913.67%四期50,76030.7%15,581729,12014,2105.97%合计184,433104,92330112,390130,0025.57%目前经营状况销售方面:1-4月份合计认购4.02亿元，完成计划82.7%的销售。一期140套已于2月16日和4月1日两次开盘认购，其中提价后签约占总体签约额
5、的16%。具体如下:1、完成签约87套，认购未签约10套合计:4.02亿元;2、其中新价格认购25套，1.19万平米，1.26亿元；3、二期、四期销售道具准备完毕。工程方面:二期独栋、四期联排开工时间由4月5日开工改为5月25日。主要原因是合作方不同意开工。设计方面:二期独栋已完成图纸，四期联排已完成图纸及预算。开发方面:二期规证正在报审，四期联排方案正在报审。第二部分总体经营思路1.1-4期工程06年全面开工并销售。2.营销上重点解决独栋产品的总体价格的上升和现场两点一线的建设以及客户积累和维护拓展工作;保障06年13亿目标的完成。3.工程建设上在完成1-4期工程建设的同时,重点保障5
6、月30日二期样板区和9月四期样板区建设完成。4.提升物业服务塑造全国明盘，打造高品质典范社区。5.主动引起市场关注，树立龙头地位,树立珠江品牌形象。2006年下半年工作布署核心目标重点推售一期剩余产品及2、3、4期新增货量，完成下半年9亿的销售任务。通过强有力的市场广告宣传，以及卖场、两点一线的现场包装，在短期内消化一期剩余货量。并利用各种手段，正面引导客户，解决珠江品牌进入后，带来相应规划调整，对客户所产生的负面影响。顺应市场对中、小面积独栋别墅产品的需求，在5月底推出二期C户型独栋产品。通过5月底2期新样板区包装，并结合具有影响力的大型开盘活动。创造新的市场关注度，保证2期产品的快速
7、销售。3.考虑到一期A、B户型市场认可度较高，二期产品相对单一，在6月底开始3期大户型独栋产品的吸筹工作。主要手段将围绕7月中旬湿地公园样板景区对外开放，并结合有针对性地媒体，京城高档俱乐部活动等手段，完成3期产品的认购回款。4.针对目前奥北别墅板块缺乏联排产品的现状，在9月份正式推出4期联排别墅产品。以低总价，高品质产品创造新的市场关注度。为了达成热销，9月前必须完成4期样板间建设达到开放标准。本阶段，利用良好的现场环境及前期积累
