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1、运盛·南京天启&开启美之国花园2001年，南京市房地产开发销售两旺别墅市场悄然启动·南京市场分析全年房地产开发业完成投资111亿元，比上年增长11.7%，增幅高于上年10.2个百分点。全年销售面积281.89万平方米，比上年多60万平方米，其中住宅销售249.08万平方米，分别增长了26.8%和31.2%。·南京市场分析一季度，南京房地产市场发展形势喜人别墅市场不断升温·南京市场分析交易面积72.3万平方米，交易金额19.12亿元，分别比上年同期增长了65%、48%、33%；拆迁促使存量房成交增加.存量房成交面积30万平方
2、米，交易金额6.47亿元，分别占季总交易量的41.49%、33.84%。·南京市场分析未来五年南京房地产市场潜量巨大·南京市场分析南京市未来五年的住宅潜在需求总量为：2000万平方米年均潜在需求总量394.72万平方米·南京市场分析同类物业竞争南京别墅目前集中在两大区域亚东（仙西）江宁·南京市场分析亚东新区（仙西新市区）大学城、生态城、生活城三成合一概念持续发展效应政府新一轮规划的导向。别墅市场竞争分析亚东新区（仙西新市区）总体供应盘量：20万平方米左右代表楼盘：沁兰雅筑、金陵家天下别墅市场竞争分析沁兰雅筑占地：130,0
3、00平方米，建筑面积：48,000平方米容积率：0.37面积：双拼别墅：174-241独栋别墅：250左右售价：双拼别墅：3,300元/m2独栋别墅：4,300元/m2销售：低价高走策略，面积适中，去化较快别墅市场竞争分析沁兰雅筑别墅市场竞争分析金陵家天下占地：130,000平方米，建筑面积：10,000平方米面积：联排/双拼/独栋别墅：168-180/196-242/250-380m2售价：双拼/独栋别墅：3,250/4,500-5,000元/m2销售：入市时机较好，只剩部分独栋别墅别墅市场竞争分析金陵家天下别墅市场竞争
4、分析江宁新区四大片区，分散发展政府导向性较弱产品定位不高别墅市场竞争分析江宁新区四大片区百家湖周边东郊麒麟门一带汤泉湖周边翠屏山板块别墅市场竞争分析江宁新区四大片区以翠屏山板块最有竞争价值和发展后劲别墅市场竞争分析翠屏山板块今后五年内近5000亩的开发量产品规划严重同质化竞争将达白热化别墅市场竞争分析翠屏山板块目前代表楼盘有：瑞景文华、翠屏山庄、美丽新世界、左岸名苑别墅市场竞争分析瑞景文华建筑面积:152,300平方米容积率：0.68面积：联排/双拼/独栋别墅：178-203/250-280/330m2以上售价：双拼/独栋
5、别墅：3,250/4,500-5,000元/m2销售：较高价入市，调低价格售卖，目前正推一期B区别墅市场竞争分析瑞景文华别墅市场竞争分析翠屏山庄总占地：1700亩一期建筑面积:：8万方面积：联排/双拼/独栋别墅：200--290/300左右/300-400m2售价：双拼/独栋别墅：3,400/5,000/6,000--8,000元/m2销售：售价较高，产品抗性较大，销售缓慢别墅市场竞争分析翠屏山庄别墅市场竞争分析美丽新世界占地：5万多方建筑面积：7万方容积率：1.4绿化率：45%面积：联排别墅：边套208m2，中间165m
6、2售价：联排别墅：2600--3100元/m2销售：定价较低，大规模促销，销售尚可别墅市场竞争分析美丽新世界别墅市场竞争分析左岸名苑占地：90多亩，建筑面积：6万多方容积率：0.81绿化率：58%面积：联排/双拼别墅：165--220/230--240m2左右售价：未定进度：将于7月18日正式推出别墅市场竞争分析别墅市场竞争分析总价竞争城中、城东、河西部分大面积公寓与联排别墅的竞争物业类型的巨大差异使两者的竞争性相当微弱定位原则第一：足够宽的受众面第二：主体目标客层个体发展潜力大，物业承受力强。第三：主体目标客层追求未来生
7、活潮流的共同价值取向。·目标消费者定位主力目标客户忽略价格，追求生活方式的高收入阶层（双拼或独幢）；改善生活状态的中产阶级精英人士（联体）。·目标消费者定位职业特征1、对外贸易人员2、各类企业主、高级经营管理人员3、各类高级专业技术人员4、社会人文科学领域高级专业人员5、有隐性收入的政界人员·目标消费者定位年龄特征主体年龄分布在35—50岁之间，逐渐趋低购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。·目标消费者定位客户来源区域特征南京市域高层次人口外埠与南京有种种关系的事业成功人士·目标消费者定位项目总定位将军路首席山水美
8、墅之城·行销推广策略将军路首席山水美墅之城——位居将军路景观第一排，打造南京别墅新纪元——南京大规模、纯别墅社区的有力号召——高尚社区：不求最贵、不求最大，但要求品质高、档次高，以创新为概念，·行销推广策略消费对象定位南京精英阶层的居家梦想之国·行销推广策略南京精英阶层的居家梦想之国——南京的精英阶层，
