老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化

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1、老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化——从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行，这是计划经济时期的潜规则，起着基础和保障作用。中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目，从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”。想当年第一个建的是食堂，第一个盖的是宿舍。半个多世纪以来，中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献。后勤服务系统为企业的发展，稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。圆满完成了计划经济时期的历史使命。在上世纪八十年代解放军报

2、著名记者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说”的报道，在全国引起了很大震动和反响。随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展，企业职工由原来的福利性分配住房，公益性服务，计划性供给，已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化，供给市场化的新格局。呈现出竞争激烈，管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面。对老国企、央企的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐，市场环境的变化，竞争格局的形成，20高新技术的应用，消费观念的更新，要求物业管理从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理部

3、门应当在我国物业管理制度不断健全完善，物业管理市场容量不断扩展的形势下，坚持“以人为本”服务理念，不断扩展服务平台，高点定位，跟上社会发展及人们消费理念提升的步伐。为了顺应社会发展的潮流，适应现代化建设的形势，根据中航集团公司总经理林佐鸣“专业化整合，资本化运作，产业化发展”的指示精神，结合中国航空集团总公司的“两融、三新、五化、万亿”的大集团战略规划。对物业管理来说，在新形势下如何满足业主的要求，从后勤服务到现代物业管理，创建舒适的生活环境，构建健康和谐的区域氛围。中航电源的物业管理迈出了成功的第一步。2006年9月，按照规范化、专业化、

4、社会化管理的标准和要求，中航电源（当时为一航电源）的决策层对三产服务中心原来的综合服务部，园林公司及房地产公司的物业管理室进行了整合，组建成立了三产中心物业管理部。改革的目标与企业分离，逐步走向社会化。勇于探索和实践的老国企、央企的物业管理随着工业企业重组改革的进展，根据中国航空工业集团的整体战略规划，作为国防企业的第一个整体上市企业，如何摆脱沉重的社会负担成为摆在面前的一项重要任务，根据国家的政策，对企办的中小学校、公安等逐步成建制移交政府，资产重组，甩掉了沉重的银行债务负担。作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了大胆的改革，取得

5、了一定的进展。一是形成了专业化的物业队伍。企业办20社会部分的人员，资产从原来的主营生产科研单位分离出来，组建了专门的社区管理服务机构；二是物业管理的覆盖面大大拓宽，内容增加。再依托工厂做好有偿服务的基础上，积极面向社会开拓市场。目前周边的一家医院、三所学校、一个科研所的保洁工作，一个居民小区的全部物业管理已经形成了契约式服务。企业内部的九个居民小区，一个航空广场，以及科研生产区的环境保护、绿化、美化工作、道路、房屋以及各项基础设施、公共设施、综合治理，治安、环卫、绿化、交通管理等步入良性循环的轨道。三是形成了新的经营运行机制。物业管理部实

6、行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。一系列措施的稳步实施，使中航电源物业管理在西北地区系统内成为行业的佼佼者。物业管理改革的实践证明，对独立国企、央企的居民小区实行物业管理，得到了主管单位和广大居民的支持和拥护，初见成效。一是厂区的面貌有了很大改观。居民的生活环境质量得到了明显提高，为广大职工安居乐业起到了决定性的作用。二是厂区的文明化水平有了显著提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政，重复建设的状态，为居民小区统一规划，集中建设，优化资源的合理配置创造了条件。物业管理工作进一步扩展了社区的综合服务功能，加快了厂区文明化进

7、程。三是有利促进了企业的社会主义精神文明建设和物质文明建设。创建国家级，省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作时创建文明居住小区的有机组成部分，而且占据着主要位置。通过创建文明小区的过程，通过居民的参与，有利于提高文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营企业的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。物业管理实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，科研生产单位彻底摆脱20了生活后勤方面的后顾之忧，集中精力搞好科研生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员方面做了三分清，明晰了成本，

8、有效地解决了生活后勤挤占生产成本的问题。纵观中航电源的物业管理的实践和探索，总体上还处在初级阶段，还没有完全摆脱公益性，福利型的运行模式。物业管理的经费来源主要是行政性补贴为主，