《房地产市场》ppt课件

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1、房地产市场房地产市场及其结构房地产市场的运行机制房地产市场的供求房地产市场的预测房地产市场的中介服务第一节、房地产市场及其结构一、房地产市场的概述1、房地产市场的内涵是房地产交易的总和，是房地产交易双方相互关联、相互制约的一种关系。直接交易——土地使用权、房屋相关交易——还包括信息、资金、技术劳务等2、房地产市场的特点二、房地产市场的结构房地产市场的结构地产市场房地产物业市场（一）地产市场一级市场批租市场租赁市场二级市场三级市场一级市场的特点：1、出让者——固定（国家或其授权的管理部门）2、具有垄断性——价格由国家制定、控制、调节。3、土地所有权和使用权的相互分离。（二）房地产物业市场1、房

2、地产投资开发市场：开发商（发展商）盈利目的开发选址承租土地土地、建筑物开发筹划建造使用拆除主体2、建筑施工市场开发商建筑商合同土地、物业主体相关无关3、物业交易租赁市场物业出售物业出租房地产开发商、代理商办公楼写字楼4、房地产金融市场——贯穿于各个环节房地产投资额大、开发周期长、周转慢等5、房地产中介服务市场信息不对称导致房地产中介服务存在。三、房地产市场的参与者房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构的组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5

3、、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家1、土地所有者或当前的使用者土地所有者——国家国家作为城市土地的所有者，要通过城市规划来管理。城市规划——建筑物的平面和空间布置限定土地的用途、房地产开发的产品类型、开发地点、具体坐落位置。土地的当前使用者——同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响越大。2、开发商房地产商的类型——跨国公司（大）皮包公司（小）房地产商的主要区别——（1）房地产商（大）——所开发的物业出租或出售。（2）房地产商（小）——出售物业——积累资本。（3）开发项目类型不同——资质不同（4）选择的经营方针不同——专长、风险（5）管理上不同——顾问机构服务、自己负责。3、政府及

4、政府机构1、政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，即有制定规则的权利，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。2、政府对房地产业的政策取向集中体现在两个方面，即通过计划管理手段对房地产市场宏观上的总量调控和通过市场机制的供求关系、价格水平自动调节。3、与房地产开发经营有关的政府及机构土地管理——土地使用权证城市规划——规划许可证建设管理——开工许可证市政管理——市政设施和配套设施使用许可房地产管理——销售许可证和房地产产权证书4、金融机构房地产投资过程中需要两类资金——1、开发融资——用于支付开发建设费用短期资金。2、抵押贷款——用于支持使用者购买房地产的长期资金。房地产物业抵押

5、，风险小、金融机构竞争激烈。5、建筑承包商房地产商建筑承包商合同开发商选择承包商业绩、资金实力、技术水平施工方案、工期、质量目标报价。6、专业顾问1、监理工程、咨询工程师——一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。2、专业工程师——结构工程师、建筑设备工程师、电器工程师。3、会计师——4、经济师与造价工程师——5、估价师及物业代理——6、律师——7、消费者或买家买家——自用型购买——主要是购买力投资型购买——主要是预期收益第二节、房地产市场的运行机制房地产市场的动力机制房地产市场的价格机制房地产市场的供求机制房地产市场的竞争机制第三节、房地产市场的供求一、地产市

6、场供求分析1、城市土地的供给2、城市土地的需求3、土地供求平衡二、城市住宅供求分析1、城市住宅的供给2、城市住宅的需求3、城市住宅的供求平衡三、非居住用房的供求分析1、非居住用房的供给2、非居住用房的需求3、非居住用房的供求平衡第四节、房地产市场的预测一、房地产预测概述预测法案例一房地产开发商，在小区开发过程中，为了保证塑钢窗的质量，房地产开发商预将塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量信得过的厂家。现有三家备选企业，开发商将三家具体资料邮给七位资深专家，请他们给出综合评定。七位专家资料反馈回来后，汇总如下，请选择一家企业加工制作。厂家1234567A80%50%60%40%90%70%80%

7、B10%20%10%50%5%10%15%C10%30%30%10%5%20%5%专家评定概率汇总表案例2某房地产开发公司，年竣工面积1999年为12万平方米、2000年为12.8万平方米、2001年为13万平方米、2002年为13.5万平方米、2003年为15万平方米。试预测该房地产开发公司2004年可能竣工的面积。