《建筑规划基本知识及其实际应用》

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1、泛城（中国）综合住宅服务2005年7月建筑规划基本知识及其实际应用主要内容基本术语及其概念土地面积的衡量指标居住区用地（R）的分类建筑容量指标住宅按层数的分类实际应用要点掌握建筑容量的控制建筑平均层数的控制与规划设计有关的投资经济指标计算基本术语及其概念基本术语及其概念土地面积的衡量指标公顷(ha)1公顷=（100×100）㎡=10,000㎡平方公里1平方公里=（1,000×1,000）㎡=1,000,000㎡亩1亩=60平方丈=6,000平方尺=6,000÷9≈666.67㎡各项指标的互换关系1平方公里=100公顷1公顷≈15亩1平方公里≈1500亩1亩≈666.67㎡基本术语及

2、其概念居住区用地（R）的分类住宅用地（R01）住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间道路等）的总称。公共服务设施用地(R02)一般称公建用地，是为居住配建的各类服务设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的场院、绿地和停车场等。道路用地(R03)居住区道路和配建的居民汽车地面停放场地的总和。公共绿地(R04)供居民共享的集中绿地，包括组团绿地和其它块状、带状绿地等。建筑容量指标建筑容积率(FAR）指建筑物地面以上各层面积的总和与建筑基地面积的比值，通常是一个小于10的数字。在规划指标文件中通常也表示为“每公顷多少平方米”。例如：每公顷2万平方米，即容积率为20000（

3、㎡）/10000（㎡）=2.0。容积率直接体现建筑总体量，是影响总体品质和投资回报率的重要指标。基本术语及其概念建筑密度（D）指建筑物底层建筑面积(总和)与建筑基地面积的比率，通常用“%”表示。建筑密度直接影响建筑物的间距、高度，是关系总体品质的重要指标。绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区占地总和的比率(%)。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路红线内的绿地。新建小区不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。住宅按层数的分类低层住宅指一至三层，且总高度小于、等于10米的居住建筑。基本术语及其概念多层住宅指四层至八层，且总高度大于10米，小于、等于24米的居住建

4、筑。高层住宅指大于八层（不含八层），且总高度大于24米的居住建筑。小高层住宅指大于八层，小于十二层，且高度小于32米的居住建筑。属于非规范的通俗概念，主要用于满足建筑消防的不同要求。实际应用要点掌握居住建筑小于商办建筑；密度与建筑高度成反比；密度与用地规模成反比；板式高层住宅的合理密度一般在15%～20%之间；居住建筑群的混合密度一般在25～30%。独立式住宅（别墅），小于20%；低层住宅，小于30%；多层住宅，小于30%；高层住宅，小于25%；高层商办建筑，小于50%。建筑容量的控制——建筑密度（覆盖率）根据《住宅规划设计规范》，各类建筑的覆盖率都有不同的控制值：根据规划设计的实践

5、经验，建筑密度的一般变化规律是：实际应用要点掌握地下室的建筑面积不计；半地下室在室外高度≤1米时，不计建筑面积；对高度≤2.2米的空间，不计建筑面积；对屋顶层建筑面积≤1/8标准层建筑面积的，不计建筑面积。独立式住宅（别墅），在0.3～0.4之间；低层住宅，在0.7-0.9之间；多层住宅，在1.0-1.8之间；高层住宅，在1.8-2.5之间；高层商办建筑，在2.5-4.0之间。建筑容量的控制——容积率根据《住宅规划设计规范》，各类建筑的容积率都有不同的控制值：在规划设计的实践中，容积率的计算最为重要，相关要点：实际应用要点掌握①总建筑面积÷建筑基底总面积；②容积率÷覆盖率（FAR/D

6、）。建筑平均层数的控制估算平均层数同类别建筑的平均层数一般变化规律：①与容积率成正比；②与覆盖率成反比实际应用要点掌握一般经验数据：①独立别墅，覆盖率＜20%，容积率=0.4，平均2层；②低层建筑，覆盖率＜30%，容积率=0.9，平均3层；③多层建筑，覆盖率＜30%，容积率=1.8，最高平均8层；④高层建筑，覆盖率＜25%，容积率=2.5，最高平均20层。与规划设计有关的投资经济指标计算单位建筑面积的土地成本计算①土地总成本与总建筑面积得比值，又称“土地楼面价”，是规划设计过程中必须计算的一个重要经济指标；实际应用要点掌握②在已知每亩土地价格时，通过容积率可以计算楼面价：楼面价=土地

7、价格÷容积率÷666.67③这一计算主要用于比较容积率变化对单位投资成本的变化。与规划设计有关的投资经济指标计算土地总成本的计算①在进行土地投资前，必须明确在容积率确定之后，不同的“土地楼面价”对土地总成本的影响；实际应用要点掌握②在确定容积率后，通过比较不同“土地楼面价”可以计算土地总价：土地总价=楼面价×容积率×666.67③这一计算主要用于掌握单位土地成本与土地总投资的关系，从而有效地控制总投资。TheEnd泛城(中国)综合住宅服务2005年7月