物业经营管理重点

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1、2010年物业经营管理重点P1一、物业经营管理的内涵1、第一个自然段2、强调为业主提供价值管理服务3、第三个自然段P2二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象常为收益性物业……休闲娱乐设施等。2、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑……与一般写字楼有所区别。P3（二）零售商业物业1、区域购物中心包括面货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。……商业服务半径可达到200km.2、区域购物中心定位于家庭式消费P42.市级购物中心市级购物中心……5亿元人民币以上。3.地区购物商场3.居住区商场P6(五)洒店和休闲娱

2、乐设施酒店和休闲娱乐设施……高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1.服务对象不同。2.地理位置不同。3.服务内容不同。4.建设设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的止标：是从业主的角度出发……以及未来发展潜力。P8、四物业经营管理企业1、第三段：物业管理企业的性质……经营性企业组织。2、物业管理企业化分为三种类型：小标题1.2.3.第一句话。P4：国些从管理的层次上，又可分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。P9第二节一、物业经营管理的层次1、第一段：运行管理，策略管理2、1.物业管理整段P103.房地产资产管理公司……管

3、理者的要求。2、物业经营管理不同层次之间的关系（1）第二、三段P11房地产组合投资管理公司……投资组合战略。P12（一）确定战略第二段：目前在英国，已有……指标进行监测。P13（四）投次决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。（五）第二段：期望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同资产上的数量可以被用来作为权重。18第三段：因为风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。P14四、物业经营管理的常规工作：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。P15（二）现

4、金流和成本管理第二段整段P16(1)目的服务费覆盖的内容本质上应当由精度承担，但实际上由租户支付。（2）成本分摊第二段：一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。P20第二章（二、三、四、五章占考试内容的50%）第一节一、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。二、房地产投资的形式（两段）P21(一)1.房地产开发投资通常……长期置业投资。P22第一段：按资产投资的类弄划分……高于一般的股票收益。三、（一）位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。P23（二）第二段整段，第三段：自然寿命一般要比经济寿命长得多。

5、第四段：房地产的经济寿命与其使用性质相关。(三)适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度P24（四）各异性是指地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。（五）政策影响性整段P25(七)相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。四、房地产投资的利弊：1.房地产投资之利：（1）相对较高的收益水平；（2）能够得到税收方面的好处；（3）易于获得金融机构的支持；（4）能抵消通货膨胀的影响；（5）提高投资者的资信等级。P262.房地产投资之弊：（1）流动性差；（2）投资数额巨大；（3）投资回

6、收期较长；（4）需要专门的知识和经验。P27（一）风险可以定义为示获得预期收益可能性的大小。P28第一段：房地产投次的风险……复杂性四个方面。二、系统风险：房地产投资产处面临……损失风险等。（一）通货膨胀风险又称购买力风险；（二）市场供求风险P29第一段：房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。（三）周期风险是指……萧条四个阶段18；（四）变现风险；（五）利率调升会对房地产投资产生两方面影响……导高产田还贷困难。P30(六)政策风险；（七）政治风险；（八）或然损失风险P31（一）收益现金流风险整段；（二）未来经营费用风险，是指物业实际经营管

7、理费支出超过预期经营费用而带来的风险；（三）资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平；（四）比较风险又称成本风险……相应可能收益的风险；（五）时间风险是指房地产投资……降低至最低限度。（六）持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。P33第三节一、房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了房地产在投资中，区位选择的特殊重要性。P35二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业投资区位选择时要考虑的主要因素包括：1.市政公用和公建配套设施完备的程度；2.公共交通便捷程度；3.环境因素；4.居民人

8、口与收入。（二）写字楼物业1.与其他商业设施接近的程度；2.周围土地利用情况和环境；3.易近性。(P36)P36（三）零售商业物业商业辐射区域分析包括