《城市选择的策略》ppt课件

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1、城市选择策略的思考集团企划部2001年4月20日介绍提纲第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析第二部分、对于非核心城市的发展策略第三部分、对于集团城市选择策略的建议第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析1、对于全国市场周期的判断全国人均GDP增长趋势（85年-2000年）99年出现拐点，预示经济进入新一轮快速增长期全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年）99年增速加快，成为国民经济的重要产业单位：美元单位：亿元全国商品住宅销售量（86年-2000年）单位：万平方米全国商品住宅均价走势力（91

2、年-2000年）单位：元/平方米98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。小结：2、集团已进入/计划进入城市的各项经济指标的分析第一部分说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项

3、经济指标的排名均占据前4位。6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都6城市。11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。市区人口指标比较2000年国民生产总值（GDP)指标比较对全国GDP增长的贡献率核心城市22%6城市23%11城市36%核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。99-2000年人均GDP指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高4

4、8%。2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个城市中的非核心城市。99-2000年人均可支配收入指标比较单位：元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市的人均可支配收入的平均值比11个城市的平均值高50%。除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速（人均GDP增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速99-2000年房地产投资额

5、比较单位：元核心城市6城市11城市全国99年1409141419594103占全国比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全国比重34%33.6%47.9%无论是核心城市还是11个城市在房地产市场的投入资源的增速与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异常超速发展或过热的现象；非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就显得有限。99-2000

6、年商品房销售量比较核心城市6城市11城市全国99年29543193459814557占全国比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全国比重21%23%32.7%单位：万平方米核心城市GDP总量占全国总量比重为12.4%，商品房销售量占全国比重为21%，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越甚，倍数效应明显；2000年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为25.3%，高于非核心城市的14%。99-2000年商品房销售额比较单位：万元各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说

7、明11个城市基本呈价升量增的态势；2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%，高于非核心城市的18%。核心城市的各项指标在11城市的占比分析（2000年数据）核心城市/11城市市区人口46.9%GDP57.3%房地产投资额71.5商品房销售量64.3%商品房销售金额76.6%小结：核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。近2年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基本快于11个城市中非核心城市的增速

8、。3、集团各分公司对集团的利润贡献分析第一部分各地公司地产业务98-2000年结算销售收入总和构成总额=58.34亿元深圳、北京、上海占到总销售收入的71%各地公司地产业务98-2000年结算销售净利润总和构成总额=6.29亿元深圳、北京、上海占到总销售净利润的83%小结：京、沪、深3个核心城市市场是集团目前的主要市场。京、沪、深3个核心城市市场是集团利润的主要来源。