《不动产-这样投资》ppt课件

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1、這樣投資~不動產投資信託基金(REITs)就對了2不動產證券化投資信託基金(REITs)壹、證券化的概念貳、不動產證券化產品介紹參、投資REITs肆、REITs投資風險伍、證券化訊息簡報大綱壹、證券化的概念證券化條例金融資產證券化條例RMBS其他抵押貸款債券ABSCMBS不動產證券化條例投資信託REIT資產信託REAT住宅房貸擔保證券(簡稱RMBS)資產擔保證券(簡稱ABS)商業房貸擔保證券(簡稱CMBS)一、我國的證券化條例法規架構5二、證券化之種類資產證券化(AssetSecuritization)是指企業單位或

2、金融機構將其能產生現金收益的資產加以群組(Pooling)，重新包裝並轉換為各式各樣的受益證券(Tranching)，然後發行證券(Securities)出售給投資人，以取得資金之過程。不動產證券化(RealEstateSecuritization)，乃專指不動產所有權或不動產相關權利之證券化，係將傳統不動產之直接投資轉變為證券投資型態，以結合不動產市場及資本市場，使不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有流動功能的可投資性證券。6三、證券化之意義指創始機構依金融資產證券化條例之規定，將資產信託與受託機構或讓與特殊目的

3、公司，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基礎，發行受益證券或資產基礎證券，以獲取資金之行為。指受託機構依不動產產證券化條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。7四、證券化的概念--企業籌資管道向銀行融資發行證券(間接金融)(直接金融)企業金融證券化金融資產證券化不動產證券化(資產證券化)8五、證券化與資本市場項　　目取得資金方式傳統（企業金融）證券化公司發行股票、公司債券等流通性強的金融商品，以取代傳統金融機構之短期融資與長期貸款。資產證券化債權證

4、券化（金融資產）不動產抵押貸款債權證券化其他消費性債權證券化（汽車貸款、租賃租金、信用卡債權、應收帳款、對中小企業放款等）不動產證券化不動產投資信託（REIT）不動產資產信託（REAT）貳、不動產證券化產品介紹我國不動產證券化商品不動產資產信託(資產)受託機構/資產信託目的發行受益證券立法參考日本資產流動法相當於美國的土地信託或商品不動產投資信託(金錢)受託機構/封閉基金發行受益證券立法參考美國REIT類似日本資產運用型一、不動產證券化制度架構11二、不動產證券化之基本概念商用不動產類型辦公大樓證券化購物中心工業廠

5、辦其他現金流量與法律架構安排租金收入與資產價值受益證券投資人金融機構企業法人個人投資者共同信託基金12項目REITREAT性質投資於不動產之金錢信託不動產信託(分為融資型或賣斷型)目的不動產實質所有權利小口化、上市交易流動化委託人以活化不動產以及籌資為目的受益證券之特性所有受益證券權益相同非固定收益之股權性質證券分為優先順位受益證券與次順位受益證券，優先順位受益證券有票面利率，次順位多為信用增強之用。優先順位受益證券為債券性質證券募集方式公募、私募皆有公募、私募皆有存續期間多為永續經營有存續期間，多為5或7年NAV之

6、計算公募時須每日計算並公告淨值公募時須每日計算並公告淨值受益證券之收益來源基金所投資之不動產及相關權利之營運利益或其他投資收益受益證券利息及部份本金分配來源為不動產營運收入，本金償還來源為委託人償付或出售不動產收入(視融資行為或出售行為)收益分配每年分配(年度結束後6個月內)依契約約定發起人或委託人是否持有受益證券發起人若因讓與不動產或不動產相關權利而持有受益證券者應集中保管，且自持有受益證券起一年內不得中途解除保管、轉讓或設質多持有次順位受益證券作信用加強之用三、不動產證券化商品型態136.管理標的資產4.購買證券

7、價金2.信託標的資產7.分配信託利益受託機構標的資產所有人投資人3.受益證券不動產管理機構主管機關1.核准標的不動產5.委任管理標的資產律師會計師估價師信評機構專家評估四、不動產資產信託運作架構圖14專家評估投資人1投資人2投資人N主管機關1.核准2.支付價金購買受益證券3.運用信託資金6.分配信託利益銀行存款不動產及其相關權利受益證券其他經主管機關核准投資或運用之標的受託機構不動產管理機構4.委任管理不動產5.管理運用不動產及基金律師會計師估價師五、不動產投資信託運作架構圖六、不動產證券化商品規劃16七、不動產證券

8、化之效益對不動產所有者提高不動產之流動性降低持有風險及財務負擔增加籌措資金管道有效開發利用不動產對不動產與金融環境提高整體不動產市場效率提升環境品質擴大資本市場規模促進金融商品多元化對投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產投資流動性高風險性低且收益良好17八、不動產證券化案例REAT(資產信託)金額年度REIT(投資信託